В начале апреля 2026 года на российском ипотечном рынке произошло заметное событие — средние ставки по ипотечным кредитам впервые с середины 2024 года снизились ниже отметки в 20% годовых. Это стало важным сигналом для рынка: после длительного периода высоких ставок начинается постепенное оживление спроса.
По данным аналитиков Дом.РФ, за период с конца марта по начало апреля средние ипотечные ставки снизились на 0,32–0,37 процентного пункта в зависимости от сегмента.
Как изменились ставки по ипотеке
На текущий момент средние условия выглядят следующим образом:
- на новостройки — около 19,93% годовых
- на вторичное жильё — примерно 19,61% годовых
Эксперты отмечают, что последний раз сопоставимый уровень ставок фиксировался ещё летом 2024 года. После этого банки начали ужесточать условия кредитования на фоне роста ключевой ставки и ожиданий её дальнейшего увеличения.
Почему ставки начали снижаться
Снижение ставок стало возможным после решений крупнейших банков — Сбербанк и ВТБ.
- В Сбербанке ставки по кредитам под залог недвижимости снизились примерно на 1 процентный пункт, а по программам рефинансирования — на 0,5 п.п.
- ВТБ уменьшил ставки на 1 п.п. для клиентов с крупным первоначальным взносом (от 50%)
Именно действия системообразующих банков задали тренд на удешевление ипотечных продуктов.
Рынок начал оживать: спрос растёт
Снижение ставок сразу отразилось на спросе. Уже в марте 2026 года наблюдается резкий рост выдачи ипотечных кредитов по рыночным программам.
По оценкам Дом.РФ:
- выдано около 43 тысяч кредитов
- общий объём — 138 млрд рублей
- рост в денежном выражении — в 4 раза за год
- количество кредитов увеличилось в 2,7 раза
Доля рыночной ипотеки выросла до 42%, тогда как ещё в 2025 году она составляла около 21%.
Почему спрос начал расти
Основная причина — отложенный спрос.
В течение последних полутора лет ставки по ипотеке были фактически заградительными, и многие покупатели откладывали решение о покупке жилья.
Теперь ситуация меняется:
- ставки начали снижаться
- люди возвращаются к ранее отложенным планам
- многие рассчитывают на дальнейшее снижение и последующее рефинансирование
По мнению экспертов, рынок постепенно выходит из «заморозки».
Что будет дальше с ипотекой
Аналитики прогнозируют, что во второй половине 2026 года произойдёт важное изменение структуры рынка.
Ожидается:
- выравнивание доли рыночной и льготной ипотеки
- постепенное преобладание рыночных программ
- рост рефинансирования кредитов
Во многом это будет зависеть от политики Центрального банка и динамики ключевой ставки.
Прогноз по объёмам выдачи
По итогам 2026 года ожидается:
- 1–1,2 млн ипотечных кредитов
- общий объём — 4,6–5 трлн рублей
Для сравнения: в 2025 году было выдано около 1 млн кредитов на 4,4 трлн рублей, что было ниже показателей предыдущего года.
Несмотря на снижение, ипотека всё ещё дорогая
Несмотря на позитивную динамику, говорить о доступности ипотеки пока рано.
При текущих условиях:
- ставки остаются около 19%
- полная стоимость кредита с учётом страховок может достигать 26–28%
- ежемесячные платежи остаются высокими
По оценкам экспертов:
- на ипотеку уходит до 60% дохода семьи
- доступная площадь — около 15 кв. м
Для сравнения: по льготным программам можно рассчитывать примерно на 40+ кв. м при меньшей нагрузке.
Кто сейчас может взять ипотеку
Рыночная ипотека доступна в основном:
- заемщикам с доходом выше среднего
- клиентам с крупным первоначальным взносом
- тем, кто готов временно платить высокую ставку с расчётом на рефинансирование
Для большинства россиян такие условия остаются тяжёлыми.
Когда ипотека станет по-настоящему доступной
Эксперты называют психологически комфортный уровень ставок:
👉 10–12% годовых
Именно при таких значениях ипотека становится массовым инструментом.
Однако в 2026 году таких ставок ждать не стоит.
Прогноз по ставкам
При базовом сценарии:
- ключевая ставка может снизиться до 12–13%
- ипотечные ставки — до ниже 15%
Это может произойти ближе к концу 2026 года или началу 2027-го.
Именно тогда ожидается реальное оживление рынка недвижимости.
Итог
Снижение ставок ниже 20% — важный сигнал для рынка, но пока это только начало восстановления.
📌 Что происходит сейчас:
- спрос растёт
- рынок оживает
- увеличивается доля рыночной ипотеки
📌 Но при этом:
- ипотека остаётся дорогой
- доступна не всем
- требует высоких доходов
👉 Основной рост активности ожидается при дальнейшем снижении ставок — ниже 15%.