В 2025-2026 годах российский рынок недвижимости столкнулся с масштабной волной мошенничеств, получивших в медиа и профессиональном сообществе название «схема Долиной» или «бабушкина схема». Суть этой схемы заключается в том, что под влиянием телефонных мошенников собственники жилья, как правило пожилого возраста, продают свои квартиры по заниженной цене, а вырученные средства передают злоумышленникам. Впоследствии продавцы обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что действовали под влиянием обмана или в состоянии, не позволявшем осознавать свои действия.
Особый резонанс этому явлению придало дело народной артистки России Ларисы Долиной, которая в 2024 году продала свою пятикомнатную квартиру в московском районе Хамовники за 112 миллионов рублей, а полученные деньги передала мошенникам. Первоначально суды встали на сторону певицы, признав сделку недействительной и оставив покупательницу Полину Лурье и без жилья, и без денег. Однако 16 декабря 2025 года Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и постановил вернуть квартиру добросовестной покупательнице.
Это решение стало поворотным моментом в судебной практике по подобным спорам. Однако, как показало недавнее рассмотрение дела пенсионерки из Новгородской области, Верховный суд применяет дифференцированный подход в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки.
Правовая коллизия: когда продавец не осознавал последствий
Верховный суд Российской Федерации вынес решение по делу жительницы Новгородской области, которая стала жертвой телефонных мошенников, использовавших так называемую «схему Долиной». Как сообщается на сайте РАПСИ, суд применил принцип двусторонней реституции, вернув женщине ее единственное жилье, но обязав ее возместить покупателю стоимость квартиры.
История началась с того, что мошенники убедили пенсионерку продать принадлежащую ей однокомнатную квартиру, являвшуюся единственным жильем. Злоумышленники пообещали женщине, что после оформления сделки деньги будут возвращены покупателю, а она сама продолжит проживать в квартире на законных основаниях. Покупателем выступил владелец агентства недвижимости, который приобрел жилье по цене, существенно ниже рыночной.
После того как обман раскрылся, было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ. Пенсионерка продолжала проживать в квартире и оплачивать жилищно-коммунальные услуги, стремясь сохранить свое жилье.
Судебный путь: от отказа к защите прав
Первая инстанция отказала пенсионерке в признании сделки недействительной. Суд указал, что в ходе общения с мошенниками и при оформлении документов женщина не страдала хроническим психическим расстройством и не находилась в состоянии временного психического расстройства. Свое решение суд основывал на амбулаторной судебно-психиатрической экспертизе, проведенной в рамках уголовного дела.
Однако апелляционный суд назначил новую комплексную психолого-психиатрическую экспертизу, которая проводилась в стационарных условиях. Результаты экспертизы кардинально изменили картину произошедшего: выяснилось, что женщина страдает органическим расстройством личности, связанным с сосудистым заболеванием головного мозга. Эксперты пришли к выводу, что в момент оформления сделки пенсионерка не могла осознавать значение своих действий и искренне верила, что «спасает» свою квартиру.
Апелляционный суд признал сделку недействительной и применил принцип двусторонней реституции. Согласно этому принципу, каждая из сторон возвращается в первоначальное положение: женщина сохранила право собственности на квартиру, но была обязана вернуть покупателю уплаченные за нее денежные средства. Кассационный суд оставил это решение без изменений, после чего покупатель обратился в Верховный суд.
Позиция Верховного суда: профессионализм покупателя как ключевой фактор
Верховный суд РФ не поддержал решения апелляционного и кассационного судов, но при этом не встал на сторону покупателя, как это произошло в деле Ларисы Долиной. ВС РФ указал, что факт заблуждения продавца доказан экспертизой: женщина не осознавала, что в результате сделки лишится права собственности на единственное жилье. Это обстоятельство стало определяющим для сохранения за ней квартиры.
Ключевым аргументом Верховного суда стало то, что покупателем выступил директор агентства недвижимости. В силу своих профессиональных компетенций он должен был и не мог не понимать, что квартира продается по цене, значительно ниже рыночной, и мог распознать, что продавец действует под влиянием мошенников или находится в состоянии, не позволяющем осознавать последствия сделки. Как отмечают эксперты, профессиональные участники рынка несут повышенную ответственность при совершении сделок.
В итоге Верховный суд отклонил жалобу покупателя и оставил в силе решение кассационного суда, подтвердив законность применения двусторонней реституции в данном конкретном случае.
Эволюция мошеннических схем: от обмана к невменяемости
Юридическое сообщество отмечает, что после решения Верховного суда по делу Долиной мошенники оперативно адаптировали свои схемы. Если раньше недобросовестные продавцы ссылались на то, что стали жертвами обмана со стороны третьих лиц (телефонных мошенников), то теперь все чаще применяется статья 177 Гражданского кодекса РФ, позволяющая признать сделку недействительной, если гражданин в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий.
Эта тактика получила название «схема от невменяемости» и представляет серьезную угрозу для добросовестных покупателей. Как поясняют юристы, стандартная справка из психоневрологического диспансера, которую традиционно запрашивают при совершении сделок, подтверждает лишь то, что человек не состоит на учете, но не может гарантировать его полную дееспособность в конкретный момент времени. Суд, назначая посмертную или стационарную психолого-психиатрическую экспертизу, может прийти к выводу о временном помутнении рассудка у продавца.
Ситуация на рынке: пострадавшие с обеих сторон
Проблема приобрела массовый характер. Как сообщают эксперты Российской гильдии риелторов, в некоторых регионах суды удовлетворяют до 80 процентов исков от продавцов, заявляющих о своей невменяемости или давлении мошенников.
При этом страдают не только покупатели, но и сами пожилые продавцы, которые нередко оказываются втянуты в мошеннические схемы. По данным издания «Комсомольская правда», преподаватель из Москвы Нино Цитлидзе с 2022 года не может ни въехать в купленную квартиру, ни вернуть уплаченные за нее деньги. Продавец квартиры, пожилая женщина, объявила себя банкротом, заявив, что все деньги отдала мошенникам. В результате покупательница осталась с ипотекой на 30 лет и без жилья, а пожилая продавец получила условный срок.
Похожая ситуация сложилась в Нижнем Новгороде, где в январе 2026 года в Советский районный суд поступил иск от мужчины, требующего признать недействительной сделку по продаже своей квартиры. Истец, являющийся инвалидом с детства, утверждает, что продал жилье под давлением телефонных мошенников.
Реакция государства: новые меры защиты
Ситуация привлекла внимание федеральных властей. Уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова, комментируя споры вокруг «схемы Долиной», заявила, что добросовестный приобретатель не должен нести ответственность за чужие преступления, и решение Верховного суда по делу Долиной абсолютно справедливо: наказать следует мошенников, а не тех, кто стал их невольной жертвой.
В то же время Москалькова отметила, что тема добросовестного приобретателя остается одной из самых острых. По ее словам, еще два года назад в Тульской области Верховный суд по ходатайству омбудсмена создал важный прецедент, защитив семью, купившую дом у мошенников с поддельными документами.
Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что меры по противодействию «схеме Долиной» могут быть утверждены в течение первого квартала 2026 года. Среди предлагаемых мер:
∎ обязательное нотариальное удостоверение сделок для лиц старше 65 лет;
∎ обязательная видеофиксация процесса совершения сделки;
∎ снижение тарифов на нотариальные услуги для социально незащищенных категорий граждан;
∎ страхование ответственности нотариусов в пределах суммы договора.
Аксаков отметил, что после решения Верховного суда по делу певицы Долиной и покупательницы ее квартиры Полины Лурье рынок вторичного жилья «вздохнул с облегчением».
Адаптация участников рынка: новые правила безопасности
Президент Российского союза строителей, координатор Национального объединения изыскателей и проектировщиков Максим Федорченко заявил, что мошеннические схемы, связанные с «эффектом Долиной», побудили граждан активнее приобретать квартиры в новостройках, что позитивно повлияло на рынок первичного жилья. При этом, по словам Федорченко, «эффект Долиной» не стал ключевым фактором, но оказал дополнительную поддержку застройщикам.
Глава Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина отметила, что регулятор не фиксирует каких-либо системных последствий или масштабного эффекта для рынка жилья от резонансной истории с недвижимостью Долиной, поскольку ситуация была в принципе разрешена.
В регионах участники рынка вырабатывают собственные механизмы противодействия. Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Елена Макарова создала «группу быстрого реагирования» совместно с Главным управлением Министерства внутренних дел для пресечения мошенничества. Как сообщается, в одном из случаев риелторы забили тревогу, когда пожилая пара хотела продать квартиру якобы для прописки на даче, что было невозможно. Удалось найти родственников пары, которые подтвердили подозрения.
По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Андрея Банникова, примерно половину случаев мошенничества удается пресечь на ранней стадии, благодаря чему статистика снижается на 20 процентов в месяц.
Защита покупателей: что нужно знать
Юристы рекомендуют покупателям жилья на вторичном рынке принять ряд мер для минимизации рисков:
∎ Требовать не просто справку из психоневрологического диспансера, а полноценное освидетельствование у врача-психиатра непосредственно перед сделкой с подробным заключением о способности продавца осознавать свои действия.
∎ Настаивать на нотариальном оформлении сделки с обязательной видеофиксацией, чтобы нотариус провел детальную беседу с продавцом о цели продажи, цене и дальнейших планах.
∎ Оформлять титульное страхование, которое в случае признания сделки недействительной гарантирует возврат уплаченных средств.
∎ Внимательно относиться к любым тревожным сигналам: пожилой возраст продавца, цена значительно ниже рыночной, спешка при оформлении сделки, отказ от участия профессионального риелтора, изменение условий в последний момент.
По возможности знакомиться с родственниками продавца, чтобы убедиться, что они осведомлены о продаже и согласны с ней.
Прогноз развития судебной практики
Юристы отмечают, что судебные акты Верховного суда РФ направлены на толкование и применение действующих норм права, что и необходимо в сложившейся ситуации. Само по себе рассмотрение конкретного дела, даже резонансного, не означает обязательных изменений нормативного регулирования.
Верховный суд уже готовит в помощь судам и гражданам обзор судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью, который должен дать более детальные разъяснения по применению статьи 178 Гражданского кодекса («заблуждение») и другим нормам, на основании которых суды расторгают сделки.
Как отмечает руководитель практики недвижимости «СберПраво» Элен Иосебашвили, своим решением по делу Долиной Верховный суд расставил бремя доказывания по таким спорам. При проявлении должной осмотрительности, проведении надлежащих юридических проверок по сделке и правильном отстаивании своих интересов в суде покупатель сможет защитить свои права.
Резюме: баланс интересов как главный принцип
Рассмотренное дело пенсионерки из Новгородской области демонстрирует, что Верховный суд РФ подходит к каждому случаю индивидуально, стремясь найти баланс между защитой прав добросовестных покупателей и необходимостью оградить граждан, особенно пожилых и социально уязвимых, от последствий преступных действий мошенников.
В данном конкретном случае ключевыми факторами, повлиявшими на решение суда, стали:
∎ наличие неопровержимых доказательств того, что продавец в момент сделки не осознавал значение своих действий (стационарная психолого-психиатрическая экспертиза);
∎ профессиональный статус покупателя, который как директор агентства недвижимости должен был распознать признаки недобросовестности;
∎ тот факт, что проданная квартира являлась для женщины единственным жильем.
Таким образом, решение Верховного суда подтвердило, что профессиональные участники рынка недвижимости несут повышенную ответственность при совершении сделок, а применение двусторонней реституции позволяет восстановить справедливость, возвращая каждой из сторон то, что им принадлежало до заключения недействительной сделки.
© ДОМ.NEWS