🏗 Инвестиции в новостройку: считаем реальную доходность на цифрах

🏗 Инвестиции в новостройку: считаем реальную доходность на цифрах

Многие видят только рост цены квадратного метра, но забывают про расходы. Давайте препарируем сделку в Санкт-Петербурге на примере реального кейса из моей практики за последние 2 года.

📍 Входные данные:

Объект: Евродвушка в развивающемся районе СПб (Намыв ВО).

Стартовая цена (2024 г.): 8 200 000 ₽.

Первоначальный взнос (ПВ): 2 050 000 ₽ (25%).

Ипотека: Семейная или субсидированная (возьмем средний расход по процентам за 2 года стройки — ~700 000 ₽).

📈 Математика роста:

За 2 года дом достроился, район оброс инфраструктурой.

Цена продажи (2026 г.): 11 800 000 ₽.

Валовая прибыль: 3 600 000 ₽ (+44% к цене объекта).

📉 Вычитаем расходы и налоги:

Чтобы расчет был честным, убираем «лишнее»:

Проценты по ипотеке: –700 000 ₽.

Страховки и оформление: –50 000 ₽.

Налог (НДФЛ 13%): Если продаем по переуступке или сразу после собственности, налог платится с разницы (Доходы минус Расходы). Налог ≈ 370 000 ₽.

📊 ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ:

Чистая прибыль: 3 600 000 – 700 000 – 50 000 – 370 000 = 2 480 000 ₽.

Ваши личные вложения (ПВ): 2 050 000 ₽.

Доходность на вложенный капитал (ROI): 120% за 2 года (или 60% годовых).

🏦 Сравнение с депозитом:

Если бы вы положили эти 2 050 000 ₽ на вклад под средние 14% годовых с капитализацией:

Прибыль за 2 года: ~615 000 ₽.

Разница: Инвестиция в бетон принесла в 4 раза больше, чем самый стабильный банк.

⚠️ Важное уточнение:

Такая доходность — не «средняя по больнице». Она возможна только при правильном выборе локации и застройщика. На текущем рынке СПб (где цены выросли на 26% за год) стратегия «купил любое» больше не работает.

Цифры недели 🎯

Рынок консолидируется, ипотека медленно дешевеет, а ликвидных лотов со скидками становится меньше. «Окно» для входа с высокой доходностью сейчас открыто, но оно не вечное.

👉 Нужен индивидуальный расчет доходности под ваш бюджет?

Пишите в комментарии сумму, которую готовы вложить, и я пришлю 2-3 варианта ЖК с максимальным потенциалом роста.