Открыл утреннюю мартовскую аналитику по московскому метру. Даже находясь в Таиланде, я ежедневно мониторю этот театр военных действий, потому что капитал не терпит отпусков.
Цифры забавные, но для меня абсолютно ожидаемые.
Рынок внутри МКАД сейчас показывает классический сплит, от которого у теоретиков случается когнитивный диссонанс. Смотрите: количество сделок год к году рухнуло почти на 40%. Спрос объективно сжался. Казалось бы, продавцы должны паниковать и демпинговать.
Но по факту средняя цена квадрата выросла на добрую четверть.
Далеко за примером ходить не буду. Вспомните тот же Хедлайнер. Еще зимой, до новогодней суеты, там можно было спокойно забрать студию с отделкой за 20 миллионов рублей. Прошло три с небольшим месяца, а вариантов под ключ дешевле 24 миллионов там просто не осталось. И это только один пример среди тысяч ЖК в Москве.
Безусловно, среди новостроек есть и откровенные аутсайдеры, неликвид, который будет стоять колом. Мне никогда не было стыдно озвучивать их названия и подсвечивать эти ошибки рынка. Но если мы говорим о вменяемых проектах в старых границах Москвы, тренд железобетонный.
Почему так происходит и почему это нормально?
Толпа всегда ждет обрушения цен вслед за падением спроса. Но внутри МКАД нет земли. Новые качественные площадки - это точечный дефицит. Плюс проектное финансирование: застройщику математически выгоднее продать две квартиры дорого и выполнить ковенанты банка, чем слить десять квартир с дисконтом.
Этот рост на четверть обеспечен не искусственным разгоном дешевых кредитов. Ипотека сейчас никого не греет. Это рост за счет фундаментальной ценности локации. Старая Москва просто молча переоценивает себя.
Для меня эти цифры служат лишним подтверждением старого правила: заходить нужно туда, где ограниченное предложение, даже когда на рынке страшно. Пока Замкадье, куда благополучно входит и Новая Москва, пытается удержать покупателя скидками, качественный метр внутри кольца работает как идеальный хедж.
Я свои выводы по балансировке портфеля сделал. Пищу для размышлений в канал закинул, а как распорядиться этими вводными - каждый решает сам.
