Публикую текстовую версию записки от 01.04.2026г. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
ВНИМАНИЕ!!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к этому делу.
Две организации заключили договор купли-продажи здания. Договор предусматривал, что покупатель также приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием. Договор был исполнен и здание передано покупателю.
После этого продавец был признан банкротом, а сделка – недействительной. Здание было возвращено продавцу.
На следующем этапе конкурсный управляющий подал иск о взыскании с покупателя денежных средств. Иск обосновывался тем, что покупатель, являясь недобросовестным приобретателем здания, в отсутствие правовых оснований получал доход в виде арендных платежей.
Суд первой инстанции, рассмотрев дело, указал следующее.
До признания сделки недействительной, покупатель являлся законным владельцем здания. Поэтому имел право сдавать его в аренду. Взыскание неосновательного обогащения с приобретателя недвижимого имущества в виде суммы полученных им арендных платежей, если договор купли-продажи этого имущества был признан недействительным, возможно, если приобретатель имущества получал доход от сдачи имущества в аренду после того, как узнал о недействительности договора.
Иск был удовлетворен в части периода пользования с момента признания договора недействительным.
Апелляционная и кассационная инстанции согласились с таким подходом.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Законодательство о банкротстве не устанавливает специальных правил о последствиях недействительности сделки в части момента, с которого такая сделка считается недействительной, в связи с чем применению подлежат приведенные нормы Гражданского кодекса, из которых прямо следует, что недействительная сделка независимо от того, является ли она оспоримой или ничтожной, не порождает правовых последствий с момента ее совершения. Таким образом, в результате признания судом оспоримой сделки недействительной она становится таковой с момента ее совершения.
ГК РФ предусматривает, что нормы о неосновательном обогащении подлежат применению и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Применительно к недействительности сделки это означает, что вопрос о том, за какой период могут быть взысканы доходы от пользования имуществом, переданным по недействительной сделке, зависит от того, когда ответчик узнал (должен был узнать) о наличии у сделки пороков, влекущих ее недействительность.
При этом лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Признавая сделку недействительной, суд исходил из осведомленности покупателя о ее совершении с противоправной целью, преследовавшей причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника, по существенно заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости имущества.
Оценивая действия сторон как добросовестные и недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поскольку договор купли-продажи заключен с противоправной целью, при недобросовестном поведении сторон сделки, в связи с чем она признана
недействительной, вывод судов о том, что покупатель до признания сделки недействительной правомерно получал имущественную выгоду от пользования зданием, является необоснованным.
Ссылаясь на незаконность владения ответчиком имуществом лишь после вступления в законную силу судебного акта о признании недействительным договора купли-продажи, осуществление деятельности по сдаче здания в аренду в рамках обычной хозяйственной деятельности, и поэтому считая его добросовестным собственником имущества, суды сделали выводы, которые противоречат изложенным во вступивших в законную силу судебных актах выводам об осведомленности покупателя о неправомерности приобретения здания на момент совершения сделки.
При изложенных обстоятельствах конкурсный управляющий вправе был предъявить к покупателю здания требование о взыскании неосновательного обогащения в виде дохода от полученных при сдаче здания в аренду платежей.
Под доходом по смыслу п.1 ст.1107 ГК РФ понимается чистая прибыль обогатившегося лица, извлеченная из неосновательно сбереженного имущества, то есть полученная им выручка за вычетом расходов, понесенных в целях извлечения конкретного дохода.
На основании изложенного, судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чтобы не пропускать новости рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Здесь подборка записок по интересным делам для юристов
Здесь подборка записок о банкротстве