Склады в 2026. Ч. 1.Вверх, вниз или кругами?
Вчера давал интервью одному изданию про рынок складов. Начали с вопроса: «А правда, на рынке складов сдулся пузырь?»
И я подумал: раз интервьюер из профильного издания задаёт такой вопрос, то такая мысль сквозит в СМИ. Расскажу вам своё мнение, складывающееся из ежедневного изучения рынка и управления четырьмя собственными комплексами.
За 20–25 год рынок складов вырос в 2–2,5 раза. Вырос в ставке аренды, стоимости объектов и себестоимости стройки. Раньше строители брались строить за 30–50 тыс. за метр, а теперь — за 60–100 тыс. Аренда была около 400 руб. за метр, а теперь — 1000–1200 руб. в месяц.
Что всегда идёт за ростом? Стабилизация. Сейчас эта стабилизация наложилась на волну охлаждения, связанного с очень длинным периодом высокой ставки ЦБ. Компании и потребители не берут кредиты, не развиваются, предпочитают держать деньги на депозитах. Это оказало эффект на самый большой рынок складов — склады класса А. Их только в Московском регионе около 20 млн кв. м. Арендуют их самые крупные компании России, которые развивали свой портфель складов, как не в себя, последние годы.
У одной компании — Wildberries — в РФ больше 3,5 млн кв. м складов, а у Ozon ещё больше — 5 млн кв. м. И, конечно, когда продажи перестали расти, маркетплейсы резко затормозили в развитии, стали менее активно арендовать и строить, ужиматься и сдавать часть метров в субаренду.
Именно об этом «пузыре» пишут СМИ. Является это пузырём? На мой взгляд, нет. Пузырь — когда огромное количество потребителей что‑то покупает или арендует по завышенным ценам, а потом массово перестаёт это делать. А когда ТОП‑10 компаний РФ держат львиную долю рынка в своих руках, это просто цикличность рынка. Был рост, сейчас спад, завтра будет рост — и так по кругу.
Теперь о другой, маленькой части большого складского рынка — сегменте небольших многофункциональных объектов: склады + производство + офисы. Или, по‑современному, light industrial.
Для сравнения: количество метров складов light industrial в Московском регионе — меньше 1 миллиона метров. Как вам такая разница с классом А? Востребованность этих объектов мерят по‑разному: кто — в 3 миллиона метров, кто — в один.
Но, объективно говоря, строить их стали много. Только за 2025 год сдали порядка 400 тыс. новых метров. В общем числе — ничего, а в сравнении с тем, что было, — довольно много.
Но, как говорится, есть нюансик. Большинство новых метров представляют собой большие объекты (50+ тыс. метров) в довольно удалённых районах Новой Москвы и Подмосковья. Ну, например, у посёлка Поварово в Солнечногорском районе построили большой кластер новых объектов. Объект за ЦКАДом, в поле. Продают за 180 тыс. за метр, а сдают по 1500 руб. за кв. м в месяц. «Ну камон! Это прям оверпрайс». Объекты эти красивые, новые, оборудованные. Но часто стоят пустые, потому что экономика не позволяет сдать эту красоту с хорошей доходностью.
А что востребовано у арендаторов в реальности? Тут мы и переходим к тому, что не всё — пузырь. И кое‑где ставки не снижаются, а вакансия не растёт. А происходит это в Москве и ближнем Подмосковье — в объектах рядом с транспортом и рабочей силой.
Итак, критерии, чтобы объект работал как надо:
1. Адекватная ставка для этой локации. В Поварово 1500 руб. — это перебор, а вот за 1000 руб. такие объекты бы сдавались.
2.Место важнее продукта. Если бизнесу так лучше, на изъяны помещения бизнес закроет глаза. В месте важны:
• близость транспорта (для работников и логистики);
• наличие рядом рабочей силы (в идеале, чтобы объект был в городе).
3. Правильная нарезка/метраж. Площадь 1500 метров, из которых 300 метров — офис, которую настроили массовым порядком, подходит далеко не всем компаниям.
Я уже писал, как в объектах в Солнцево, Люберцах и других топовых местах с самым посредственным качеством и неприятной ценой не протолкнуться среди арендаторов, а красивые коробки в полях часто стоят пустые.
Как вывод для первой части «О рынке», я могу сказать, что:
• Во‑первых, рынок складов состоит из сегментов, и они ведут себя не одинаково.
