Когда застройщик впервые сталкивается с домом блокированной застройки, первый импульс — считать его «как квартиру». Похоже ведь: отдельное жильё, стены, этажи. Это понятно. И это ошибка, которая дорого обходится.
Что изменилось с 2022 года
С принятием Федерального закона № 476-ФЗ от 30 декабря 2021 года дом блокированной застройки официально получил статус самостоятельного здания. Не квартиры в МКД, не части общей собственности — именно отдельного здания, расположенного на собственном земельном участке.
Это не формальность. Это меняет всё: какой свод правил применяется, как считается площадь, что попадает в кадастр, что указывается в ДДУ.
ДБЗ, ИЖС и МКД — три разные правовые категории
Прежде чем считать площадь — нужно понять, с каким объектом вы работаете. По Градостроительному кодексу (пп. 39–40 ст. 1) это три принципиально разных типа зданий:
▪ МКД (многоквартирный дом) — здание, в котором несколько квартир с общим имуществом: лестницы, лифты, подвал, кровля. Квартира в МКД — это помещение внутри здания, а не отдельный объект на своём участке.
▪ ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — отдельно стоящее здание высотой не более трёх надземных этажей и не выше 20 м. Главное ограничение: его нельзя разделить на самостоятельные объекты недвижимости. Один дом — один собственник.
▪ ДБЗ (дом блокированной застройки) — жилой дом, блокированный с соседним по общей боковой стене без проёмов, с отдельным выходом на собственный земельный участок. Каждый блок — это самостоятельное здание. Каждый регистрируется отдельно. Никакой общей долевой собственности на само здание нет.
Важно: ДБЗ — это не квартира в ряду и не половина дома. После поправок 476-ФЗ каждый блок юридически существует как отдельный объект недвижимости на отдельном участке.
Почему это важно для расчёта площади
Для каждого типа объекта — своя нормативная база. И это не формальность.
Для ДБЗ не применяется методика МКД в части помещений общего пользования. Не применяется и упрощённый подход ИЖС.
Проектирование ведётся по СП 55.13330.2016, площади считаются по СП 54.13330.2022 (приложение А), кадастровый учёт — по Приказу Росреестра № П/0393.
Если с самого начала применить не ту методику — к моменту подачи документов на регистрацию обнаруживается расхождение. И тогда либо переделывается проектная документация, либо кадастровый инженер отказывает в техническом плане.
Ещё один обязательный момент
Вид разрешённого использования земельного участка должен прямо предусматривать «блокированную жилую застройку» — в ПЗЗ или ППТ.
Если этого нет — даже правильно спроектированный и правильно посчитанный объект может не пройти согласование.
Это нужно проверять до начала проектирования, а не после.
Нормативная база: ФЗ № 476-ФЗ от 30.12.2021 · ГрК РФ, пп. 39–40 ст. 1 · СП 55.13330.2016 · СП 54.13330.2022
0