Ликвидность квартиры в новостройке важный фактор при выборе, он влияет не только на будущую перепродажу, но и на оценку банка при ипотеке, а самое главное – комфорт будущих собственников.
Меня зовут Артем Милов, я ипотечный брокер с опытом более 11 лет, помогаю клиентам получать одобрение по ипотеке и подбираю ликвидные объекты в новостройках Москвы и Московской области. Поделюсь опытом и расскажу, какие квартиры лучше не рассматривать для покупки, даже если застройщик предлагает выгодную скидку.
1️⃣ Квартиры с нефункциональными планировками
Речь про следующие варианты: комнаты-«пеналы», отсутствие зон хранения, кухни площадью менее 8 м² в многокомнатных квартирах, нарушение логистики перемещения по квартире, студии и микроквартиры без балкона или лоджии.
Такие лоты сложно продать даже на растущем рынке. Квартиры с неэффективным зонированием теряют ликвидность в первую очередь. Современные покупатели и арендаторы ценят эргономику: важно, где хранить вещи, как разместить технику и комфортно ли будет перемещаться по квартире.
💬 Клиент купил свою первую студию 20 м² в доме-«муравейнике» для инвестиций. Рассчитывал сдавать за 35 тыс. руб./мес., но не смог найти арендаторов дороже 25 тыс. руб. За помощью в выборе второй инвестиционной квартиры он обратился к нам в ипотечный центр «Родина». Мы подобрали объект по льготной ипотеке, в итоге доходность от сдачи в наем покрывает ипотечный платеж.
Какие объекты стоит рассматривать: планировки с логичным разделением на гостевую и приватную зоны, просторной кухней, нишами под шкафы-купе, гардеробными комнатами, студии от 28 м² с лоджией, или однокомнатные квартиры в домах с умеренной плотностью (4–6 квартир на этаже).
2️⃣ Квартиры в домах с низкой ликвидностью локации
Речь идет о ЖК без развитой инфраструктуры, в зоне «вечной стройки», с плохой транспортной доступностью (более 20 минут до метро/МЦД на транспорте).
Даже качественный дом не спасет, если до метро 40 минут пешком, а школа в соседнем районе. Локация влияет на ликвидность сильнее, чем отделка или этаж. Сегодня покупатели готовы переплачивать за время, сэкономленное на дороге.
При выборе жилья стоит рассматривать проекты с подтвержденными сроками ввода инфраструктуры, наличием школ и детских садов в шаговой доступности (для семей с детьми), реальной транспортной доступностью.
Проверяйте не только генплан застройщика, но и реальные сроки по данным администрации города/области.
3️⃣ Квартиры с «эксклюзивным», но не универсальным ремонтом
Дизайн «на любителя» или сауна вместо второго санузла – могут показаться заманчивым предложением, но здесь свои минусы: узкий круг потенциальных покупателей, сложности с оценкой для банка, риск отказа в ипотеке. Покупатели 2026 года предпочитают минимализм и функциональность. «Дизайнерский ремонт» часто означает, что новый владелец будет вынужден все переделывать под себя.
1 комнатная квартира с «дизайнерским ремонтом» продавалась за 15 млн. руб., из которых 5 млн. руб. застройщик оформил как стоимость отделки. Банк оценил объект на 15% ниже – покупателю пришлось доплачивать разницу из собственных средств.
Наиболее выигрышный вариант: лоты с отделкой white box или нейтральным ремонтом в светлых тонах, который легко адаптировать под себя.
4️⃣ Квартиры в домах с дешевыми технологиями строительства
Тонкие перекрытия, газобетонные перегородки без звукоизоляции, экономия на инженерных системах, дешевые окна с большой долей вероятности станут причинами: жалоб на шум, сырости, высоких счетов за коммунальные услуги, необходимость крупных вложений в качественную шумоизоляцию – все это снижает привлекательность как при собственном проживании или сдаче в найм, так и при перепродаже.
При подборе объектов мы всегда оцениваем предыдущие дома застройщиков. Один из примеров, от которого отказались: монолитный дом с перекрытиями 140 мм. Люди, купившие квартиры, массово жаловались на слышимость: вплоть до разговоров соседей. Судя по отзывам, чтобы нормально жить, некоторым жильцам пришлось вкладываться в дополнительную шумоизоляцию за свой счет (от 200–250 тыс. руб.).
Поэтому перед покупкой стоит изучить уже сданные дома застройщика и почитать отзывы жильцов.
Да, цена – один из важнейших, но не единственный критерий выбора квартиры в новостройке. И на подобные квартиры застройщики часто предлагают скидки. Но ликвидность и комфорт важнее сиюминутной выгоды. Квартира, которая кажется «выгодной» из-за низкой цены, может обернуться проблемой после того, как вы в нее заедите, решите сдать или перепродать.
Лучше потратить время на тщательный выбор, чем годы – на попытки продать неликвидный объект.
Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройках Москвы или Московской области, пишите мне в МАХ, подбираю объекты бесплатно. Напоминаем, что у нас есть доступ к реальным эксклюзивным партнерским скидкам от застройщиков, поэтому с ипотечным центром "Родина" покупать еще выгоднее.
А еще дистанционно помогаю в получении одобрения на ипотеку по всей России (работаю в т.ч с ИП, самозанятыми, плохой кредитной историей).