ЖК РФ дает четкий ответ на вопрос. Все, что касается использования общего имущества? земельный участок, стены, потолки. крыша, эдектроэнергия и т.д. - 2\3 ВСЕХ голосов.
⚖️ Почему 2/3, а не 50%?
Путаница возникает из-за того, что в Жилищном кодексе есть разные пороги для разных вопросов.
Установка шлагбаума — это ограничение доступа на земельный участок, который является общим имуществом. Согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, такие решения (о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений) относятся к исключительной компетенции общего собрания -1-2-8.
Для этой категории вопросов часть 1 статьи 46 ЖК РФ устанавливает особый порог: решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме -1-7-8.
Это ключевой момент: голоса считаются не от присутствующих на собрании, а от общего числа всех собственников в доме (тех, кто владеет квартирами и нежилыми помещениями) -7.
📊 Как правильно посчитать?
- Кворум для проведения собрания: Чтобы собрание вообще состоялось, в нем должны участвовать собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа -1.
- Принятие решения по шлагбауму: «За» установку должны проголосовать собственники, чьи голоса составляют не менее 66.6% (2/3) от общего числа голосов всех собственников дома.
Пример: В доме 1000 голосов (квартир). Для кворума нужно, чтобы пришли владельцы >500 голосов. Для принятия решения нужно, чтобы «ЗА» проголосовали владельцы ≥ 667 голосов.
📝 Что должно быть в решении собрания?
На общем собрании нужно не только проголосовать «за», но и утвердить сопутствующие вопросы. В протоколе должны быть отражены -2-3:
- Источник финансирования (сбор средств, оплата из прибыли УК/ТСЖ и т.д.).
- Порядок обслуживания шлагбаума (кто будет открывать, ремонтировать, сколько платить).
- Порядок доступа для жителей (ключи, пульты).
🚨 Важное дополнение
Если ваш председатель настаивает на 50%+1 от всех собственников (а не от присутствующих), он тоже прав в том смысле, что это абсолютный минимум для кворума. Однако для самого решения по шлагбауму 50% будет недостаточно — нужно именно 2/3.
Итог: Чтобы установка шлагбаума была законной, необходимо получить поддержку 2/3 голосов от общего числа собственников дома. Это требование прямо установлено Жилищным кодексом и подтверждено разъяснениями Минстроя России -2-8.
