Экономика инвестиционной модели
После того как апартаменты проданы частным инвесторам и отель начинает работать, главный вопрос для владельцев становится вполне практическим: как именно формируется доходность такого актива.
На презентациях девелоперы часто говорят о предполагаемой доходности, но реальная экономика апарт-отеля зависит от целого набора факторов - от загрузки гостиницы до структуры расходов и условий управления.
Чтобы понять, насколько инвестиция может быть эффективной, важно разобраться, как устроена экономика гостиницы изнутри.
Из чего формируется выручка отеля
Основной источник дохода апарт-отеля — это размещение гостей.
Выручка формируется из оплаты проживания, которая зависит от двух ключевых показателей гостиничного бизнеса:
- загрузка отеля (доля занятых номеров)
средняя стоимость номера за ночь
Чем выше загрузка и цена размещения, тем больше общая выручка гостиницы.
Однако в отличие от классической аренды недвижимости, где доход формируется относительно стабильно, гостиничный бизнес сильно зависит от сезонности, туристического потока и качества управления.
В курортных проектах это особенно заметно: высокий сезон может приносить основную часть годовой выручки.
Какие расходы несёт гостиница
Выручка — это только одна часть экономики. Не менее важную роль играют операционные расходы, которые могут занимать значительную долю дохода.
К основным расходам апарт-отеля относятся:
работа персонала (ресепшен, клининг, администрация);
эксплуатация здания;
маркетинг и продвижение;
коммунальные услуги;
обслуживание инфраструктуры;
комиссия управляющей компании.
После вычета этих расходов формируется операционная прибыль гостиницы, из которой и распределяется доход инвесторов.
Как рассчитывается доход владельца апартамента
В большинстве проектов владелец апартамента получает долю от операционной прибыли, пропорционально своей доле в номерном фонде или условиям договора.
Но итоговая доходность может существенно различаться в зависимости от нескольких факторов:
модели распределения дохода;
эффективности управляющей компании;
уровня загрузки гостиницы;
структуры расходов;
условий договора с инвесторами.
Поэтому одинаковые по площади апартаменты в разных проектах могут показывать совершенно разную доходность.
Почему обещанная доходность не всегда совпадает с реальностью
На этапе продаж девелоперы часто указывают ориентировочную доходность проекта. Но важно понимать, что такие показатели обычно основаны на прогнозных сценариях загрузки и цен на размещение.
Если туристический поток оказывается ниже ожиданий, меняется рыночная конъюнктура или увеличиваются операционные расходы, фактический доход может отличаться от первоначальных прогнозов.
Именно поэтому профессиональные инвесторы при анализе апарт-отелей обращают внимание не только на стоимость апартамента, но и на экономику всего гостиничного комплекса.
Апарт-отель — это всё-таки гостиничный бизнес
Несмотря на то что апартаменты продаются как объект недвижимости, по своей сути они остаются частью гостиничного бизнеса.
А это означает, что доход инвестора зависит не только от стоимости квадратного метра, но и от качества управления объектом, туристического спроса и общей экономики проекта.
Именно поэтому при оценке таких инвестиций важно смотреть не только на презентацию девелопера, но и на фундаментальные показатели будущего отеля.