Добавить в корзинуПозвонить
Найти в Дзене
СтройГид
5 подписчиков

Ипотека в России: что происходит с рынком после бума 2023 года

2
2 мин
В 2023 году российский рынок ипотеки поставил рекорд: банки выдали 7,8 трлн рублей кредитов. Однако за два года объём выдач сократился на 45% — до 4,4 трлн рублей в 2025 году. Рынок не исчез, но фактически перестал быть рыночным и разделился на два изолированных сегмента. Сегодня 70–85% всех ипотечных кредитов выдаются с господдержкой. Основной драйвер — «Семейная ипотека». К декабрю 2025 года на неё пришлось 92% всех льготных выдач (605 млрд из 660 млрд рублей). Спрос на новостройки теперь критически зависит от условий одной программы: любое ужесточение лимитов немедленно отражается на продажах. Из-за разного доступа к дешевым деньгам возникли два параллельных мира ставок: Это привело к аномальному росту цен. С начала 2023 по конец 2025 года средний квадратный метр в новостройках подорожал с 127 до 215 тыс. руб., вторичка росла медленнее — с 90 до 130 тыс. руб. Разрыв между первичным и вторичным рынком достиг 65%. Для покупателей это означает: перепродажа недавно купленной новостройк
Оглавление

Ключи от новостройки: почему ипотечный рынок России стал полностью государственным.
Ключи от новостройки: почему ипотечный рынок России стал полностью государственным.

В 2023 году российский рынок ипотеки поставил рекорд: банки выдали 7,8 трлн рублей кредитов. Однако за два года объём выдач сократился на 45% — до 4,4 трлн рублей в 2025 году. Рынок не исчез, но фактически перестал быть рыночным и разделился на два изолированных сегмента.

Объём выдачи ипотечных кредитов, млрд руб. (январь 2023 — январь 2026) | Источник: Банк России
Объём выдачи ипотечных кредитов, млрд руб. (январь 2023 — январь 2026) | Источник: Банк России

Доминирование госпрограмм

Сегодня 70–85% всех ипотечных кредитов выдаются с господдержкой. Основной драйвер — «Семейная ипотека». К декабрю 2025 года на неё пришлось 92% всех льготных выдач (605 млрд из 660 млрд рублей).

Спрос на новостройки теперь критически зависит от условий одной программы: любое ужесточение лимитов немедленно отражается на продажах.

Льготная ипотека по программам, млрд руб. | Источник: Банк России
Льготная ипотека по программам, млрд руб. | Источник: Банк России

Ценовой разрыв: 65% разницы

Из-за разного доступа к дешевым деньгам возникли два параллельных мира ставок:

  • Новостройки — около 6% (льготные программы)
  • Вторичное жильё — 14–29% (рыночные ставки)

Это привело к аномальному росту цен. С начала 2023 по конец 2025 года средний квадратный метр в новостройках подорожал с 127 до 215 тыс. руб., вторичка росла медленнее — с 90 до 130 тыс. руб.

Разрыв между первичным и вторичным рынком достиг 65%. Для покупателей это означает: перепродажа недавно купленной новостройки через вторичный рынок почти всегда приводит к потере первоначального взноса, так как «рыночная» ипотека делает переплату неприемлемой.

I квартал 2023 — IV квартал 2025. Разрыв между новостройками и вторичкой вырос с 40% до 65% за три года | Источник: Банк России
I квартал 2023 — IV квартал 2025. Разрыв между новостройками и вторичкой вырос с 40% до 65% за три года | Источник: Банк России
Январь 2025 — январь 2026. Разрыв в ставках достигает 8 п.п. в начале года и остаётся значительным даже после снижения рыночных ставок. | Источник: Банк России
Январь 2025 — январь 2026. Разрыв в ставках достигает 8 п.п. в начале года и остаётся значительным даже после снижения рыночных ставок. | Источник: Банк России
Январь 2025 — январь 2026. К концу года ипотека занимала до 30% всех кредитов населению (с учётом сезонного пика в декабре). | Источник: Банк России
Январь 2025 — январь 2026. К концу года ипотека занимала до 30% всех кредитов населению (с учётом сезонного пика в декабре). | Источник: Банк России

Почему новостройки не дешевеют

Даже при падении спроса цены удерживаются из-за системы эскроу и проектного финансирования. Банк кредитует стройку под конкретную финансовую модель.

При средней себестоимости строительства 70–80 тыс. руб. за кв. м, цена продажи варьируется от 140–150 тыс. в регионах до 300–430 тыс. в столицах.

Снижение официальной цены без согласования с банком нарушает условия кредитного договора. Застройщики чаще замораживают новые проекты или предлагают скрытые скидки (рассрочки, отделка), чем официально снижают стоимость.

Рост просрочки: первый сигнал

В 2023 году доля просрочки составляла 0,4%, к началу 2026 года она выросла до 1%.

В абсолютных цифрах проблемные долги удвоились: со 102 млрд до 212 млрд рублей. Пока уровень ниже кризисного 2015 года (2,5%), но динамика заставляет банки ужесточать скоринг для всех категорий заемщиков.

Доля ипотечных кредитов в общем объёме кредитов физическим лицам, %. За год объём удвоился: со 102 млрд руб. в начале 2025 до 212 млрд руб. в начале 2026. | Источник: Банк России
Доля ипотечных кредитов в общем объёме кредитов физическим лицам, %. За год объём удвоился: со 102 млрд руб. в начале 2025 до 212 млрд руб. в начале 2026. | Источник: Банк России

Что дальше?

В 2026 году ожидается стабилизация выдач на уровне 3,5–4 трлн рублей.

  • Зависимость: рынок останется «ручным». «Семейная ипотека» со средней ставкой 6% продолжит удерживать первичный рынок.
  • Стагнация: цены на новостройки застынут. Застройщики будут конкурировать качеством и программами лояльности.
  • Вторичка: из-за ставок по 20%+ цены останутся на прежнем уровне, разрыв с новостройками может увеличиться.
  • Средний чек: за год вырос с 3,9 до 5,0 млн руб. (+28%). В 2026 году продолжится рост до 5,3–5,5 млн руб. под давлением цен на жильё и инфляции.

Ипотека перестала быть просто инструментом покупки жилья. Сегодня это механизм, который одновременно поддерживает строительную отрасль и удерживает цены на исторически высоком уровне.