Почему курорты снова строят
Интерес девелоперов к курортной недвижимости объясняется сразу несколькими факторами.
Первый — очевидный. Внутренний туризм последние годы растёт, и многие направления начали испытывать устойчивый спрос. Для регионов это означает необходимость расширять инфраструктуру размещения.
Второй фактор связан с изменением самого формата отдыха. Всё большую популярность получают санаторные и медицинские курорты, а также форматы wellness и medical SPA. Они предполагают более длительное пребывание и формируют более стабильную загрузку.
Наконец, третья причина — девелоперская. Курортные проекты позволяют комбинировать несколько типов недвижимости и, соответственно, несколько моделей монетизации.
И именно здесь начинается самая интересная часть.
Когда недвижимость становится частью гостиничного бизнеса
Если раньше основной доход курортного проекта формировался за счёт гостиницы, то сегодня девелоперы всё чаще используют более сложную модель.
В структуре курорта появляются объекты, которые продаются частным инвесторам:
- апартаменты
- сервисные апартаменты
- резиденции
- апарт-отели
Формально это недвижимость. Но фактически она становится частью гостиничной инфраструктуры.Покупатель такого объекта приобретает не просто помещение — он становится участником гостиничного бизнеса, пусть и косвенно.Именно эта модель в последние годы начала активно распространяться в курортных проектах.
Новый инвестиционный формат
Суть этой модели довольно проста.Инвестор приобретает апартамент или юнит в комплексе, а его дальнейшим управлением занимается управляющая компания или гостиничный оператор. Объект включается в систему аренды и работает как номер отеля.
Доход владельца при этом зависит не столько от стоимости недвижимости, сколько от операционной экономики всего комплекса: загрузки, тарифов и эффективности управления.
Поэтому апартаменты в курортных проектах всё чаще рассматриваются как инвестиционный инструмент, а не просто формат жилья.
Но всё устроено сложнее
На первый взгляд такая модель выглядит довольно простой: инвестор покупает объект, оператор сдаёт его в аренду, владелец получает доход.
На практике экономика апарт-отелей оказывается гораздо сложнее. В ней важны:
- сезонность курорта
- загрузка комплекса
- тарифная политика
- операционные расходы
- комиссии управляющих компаний
И именно эти факторы в итоге определяют реальную доходность таких инвестиций.
Что происходит внутри апарт-отеля
Поэтому следующий логичный вопрос, который возникает у инвесторов, звучит довольно прагматично:
как на самом деле устроена экономика апарт-отелей?
Откуда появляется доход, какие расходы несёт инвестор и какую роль играет управляющая компания.
Об этом мы подробно поговорим в следующем материале.