Почему девелоперы продают гостиничные номера инвесторам
Современные курортные проекты становятся всё масштабнее. Помимо гостиниц в них появляются рестораны, медицинские центры, SPA-комплексы, спортивная инфраструктура и общественные пространства. Но за этой разнообразной архитектурой стоит довольно прагматичный вопрос: как финансировать такие проекты.
Строительство гостиницы — капиталоёмкий и долгосрочный бизнес. Девелопер инвестирует значительные средства, а возврат капитала зависит от будущей загрузки отеля и эффективности управления.
Именно поэтому за последние годы на рынке получила распространение модель, которая позволяет привлекать инвестиции ещё на этапе строительства. Речь идёт о апарт-отелях - формате, где гостиница фактически разделяется на объекты собственности.
Что такое апарт-отель
Апарт-отель находится где-то между гостиницей и жилым домом, но по сути не является ни тем, ни другим.
С одной стороны, это полноценный гостиничный комплекс с ресепшеном, сервисом, инфраструктурой и профессиональным оператором.
С другой — отдельные юниты внутри такого комплекса могут находиться в собственности частных инвесторов.
Иными словами, гостиница в этой модели разделена на отдельные объекты недвижимости, которые можно купить.
Каждый апартамент становится частью номерного фонда, а его эксплуатацией занимается управляющая компания. Для гостя это обычный номер отеля, но для владельца — инвестиционный актив.
Как работает эта модель
Механика апарт-отеля выглядит достаточно просто.
Девелопер строит гостиничный комплекс и продаёт часть или весь номерной фонд частным инвесторам. После завершения строительства объект передаётся в управление гостиничному оператору.
Дальше апартаменты начинают работать как обычные номера: они размещаются в системе бронирования, принимают гостей и участвуют в общей экономике комплекса.
Доход, полученный от размещения, распределяется между владельцами апартаментов и управляющей компанией в соответствии с условиями договора.
Важно учитывать и систему распределения дохода. В апарт-отелях обычно используется три схемы.
Котловая предполагает, что вся выручка от аренды номеров поступает в общий фонд и распределяется между собственниками пропорционально их долям.
Индивидуальная модель означает, что доход зависит только от загрузки конкретного апартамента.
Третья схема — гарантированный доход, когда девелопер или управляющая компания фиксируют в договоре определённую доходность на установленный срок независимо от фактической загрузки.
Таким образом, инвестор становится участником гостиничного бизнеса, но без необходимости самостоятельно заниматься управлением.
Почему девелоперы используют модель апарт-отелей
Популярность апарт-отелей объясняется прежде всего девелоперской экономикой.
Продажа апартаментов позволяет привлекать капитал ещё на стадии строительства и тем самым снижать финансовую нагрузку на проект. Для крупных курортных комплексов это особенно важно, поскольку срок окупаемости классической гостиницы может быть довольно длительным.
Кроме того, такая модель расширяет круг инвесторов. В проект могут войти не толькокрупные инвестиционные фонды и компании, но и частные покупатели.
Фактически апарт-отель становится не только гостиницей, но и инструментом коллективных инвестиций в гостиничную недвижимость.
Почему инвесторы покупают апартаменты
Для частных инвесторов такой формат выглядит достаточно привлекательным.
Во-первых, он позволяет войти в гостиничный бизнес без необходимости управлять объектом самостоятельно. Эксплуатацией занимается оператор, а владелец получает долю дохода.
Во-вторых, порог входа в такие проекты обычно ниже, чем при покупке полноценного гостиничного объекта или коммерческой недвижимости.
В некоторых проектах также предусмотрена возможность самостоятельной сдачи апартамента в аренду владельцем. Однако даже в этом случае собственник обычно остаётся участником инфраструктуры комплекса и оплачивает операционные расходы отеля — содержание общих зон, сервис, эксплуатацию и другие расходы.
Наконец, некоторые проекты предусматривают возможность личного проживания владельца в апартаменте в течение ограниченного времени.
Все эти факторы делают апарт-отели популярным инвестиционным продуктом на рынке курортной недвижимости.
Но реальная экономика сложнее
На первый взгляд модель кажется довольно прозрачной: инвестор покупает апартамент, оператор сдаёт его в аренду, владелец получает доход.
Однако реальная экономика апарт-отелей значительно сложнее.
Доходность таких объектов зависит от множества факторов:
- загрузки гостиницы
- сезонности курорта
- ценовой политики оператора
- операционных расходов комплекса
- структуры управления
Поэтому при анализе таких инвестиций важно смотреть не только на стоимость недвижимости, но и на экономику самого гостиничного проекта.
Следующий шаг - разобраться в цифрах
Апарт-отели становятся всё более заметной частью курортной недвижимости. Они позволяют девелоперам привлекать инвестиции, а частным покупателям — участвовать в гостиничном бизнесе.
Но ключевой вопрос для инвестора остаётся прежним: как формируется доходность такого актива.
Из чего складывается выручка гостиницы, какие расходы несёт объект и какую долю получает владелец апартамента.
Об этом мы подробно поговорим в следующем материале - об экономике апарт-отелей.