Московский рынок первичной недвижимости вступает в фазу структурной перестройки. Механизм рассрочки, который еще год назад выступал ключевым инструментом стимулирования спроса, сегодня стремительно теряет свою эффективность. По данным консультантов, доля таких сделок сократилась до 30-40%, тогда как в 2025 году в отдельных проектах этот показатель достигал 70%. Эксперты связывают это с комплексом факторов: от изменения стратегии девелоперов до жесткой позиции регулятора, стремящегося минимизировать системные риски на заемном рынке.
Почему покупатели и застройщики меняют подход
Согласно аналитике компании CORE.XP, пик популярности рассрочки пришелся на прошлый год, когда среднерыночная доля составляла около 50%. В текущем марте этот показатель опустился до 30-40%. В пресс-службе консультанта отмечают, что девелоперы начали последовательно ужесточать условия предоставления собственных рассрочек, а покупатели стали осторожнее оценивать перспективы последующей конвертации такого соглашения в ипотечный кредит на фоне высоких ставок.
Эту тенденцию подтверждает динамика расторжений договоров. В 2026 году доля отказов от сделок, по данным CORE.XP, выросла до 5-7% по сравнению с 3-5% годом ранее. Ключевой причиной эксперты называют невозможность перехода из рассрочки в ипотеку: либо из-за отказа банка, либо из-за неподъемной для покупателя итоговой ставки. Впрочем, в компании подчеркивают, что рост числа расторжений пока не носит системного характера и не угрожает стабильности всего рынка.
Эксперты также указывают на дифференциацию поведения покупателей. Основная доля расторжений приходится на инвестиционно-спекулятивные сделки. В условиях удорожания заемного финансирования и снижения предсказуемости роста цен такие участники рынка чаще принимают решение выйти из проекта. Напротив, покупатели, приобретающие жилье для собственного проживания, демонстрируют более высокую дисциплину сделок: они подходят к оценке своей финансовой нагрузки взвешенно и реже отказываются от уже заключенных договоров.
Позиция ЦБ и готовящиеся поправки
Вопрос регулирования рассрочки находится в фокусе внимания Банка России. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на недавней пресс-конференции назвала текущую ситуацию с неурегулированностью этого механизма «очень вредной», подчеркнув, что нерегулируемая рассрочка создает дополнительные риски, несмотря на видимую выгоду для граждан.
При этом регулятор внимательно отслеживает последствия применения такого инструмента. В феврале 2026 года Набиуллина сообщила, что уровень расторжений по договорам рассрочки остается стабильным и не превышает 5%. Однако этот показатель, по оценке CORE.XP, уже начал расти, что подтверждает опасения регулятора о накоплении скрытых рисков.
Как следует из заявлений председателя ЦБ, Минстрой России в настоящее время дорабатывает законопроект, направленный на урегулирование вопросов, связанных с договорами долевого участия (ДДУ) с рассрочкой. Работа над документом ведется с учетом замечаний Банка России, что предполагает внедрение более прозрачных и контролируемых механизмов.
От драйвера к точечному инструменту
Руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева резюмирует, что сегодня рассрочка окончательно трансформировалась из драйвера массовых продаж в инструмент точечной настройки реализации проектов. Ее эффективность, по словам эксперта, теперь напрямую зависит от двух ключевых факторов: стадии готовности объекта (на ранних этапах строительства инструмент еще сохраняет привлекательность) и профиля целевой аудитории (для конечных пользователей он остается более стабильным, чем для инвесторов).
Зарубежный опыт: как регулируют аналогичные схемы в других странах
Проблема регулирования продаж недвижимости с отсрочкой платежа актуальна не только для России. В мировой практике существуют различные подходы к управлению этими рисками. Например, в Объединенных Арабских Эмиратах, где рынок недвижимости во многом схож с российским по доле присутствия инвестиционного спроса, Управление по регулированию недвижимости (RERA) с 2020 года ужесточило требования к программам рассрочки. Застройщики обязаны раскрывать полную структуру платежей, а в случае использования заемных средств для предоставления рассрочки – регистрировать эти обязательства в специальном реестре. Аналогичные меры направлены на предотвращение ситуации, когда множественные «серые» рассрочки формируют скрытую кредитную нагрузку как на покупателей, так и на девелоперов.
В странах Европейского Союза, например, во Франции и Германии, механизмы рассрочки при покупке новостроек жестко интегрированы в банковскую систему и подпадают под действие законов о потребительском кредитовании. Это требует от застройщика наличия банковской лицензии или заключения сделки через кредитную организацию, что автоматически исключает появление нерегулируемых схем, на которые обращает внимание российский ЦБ.
Рынок в ожидании новых правил
Совокупность факторов – ужесточение условий со стороны девелоперов, рост расторжений сделок и активная позиция регулятора – свидетельствует о том, что рынок новостроек Москвы переходит от эпохи «свободной» рассрочки к более консервативной модели. В ближайшей перспективе можно ожидать, что после принятия законопроекта Минстроя механизм будет окончательно унифицирован, а его риски – заложены в балансы застройщиков и банков.
Для покупателей это означает, что доступные прежде схемы, позволявшие «забронировать» квартиру с минимальным первым взносом без четкого понимания будущей ипотечной нагрузки, уйдут в прошлое. С другой стороны, легализация и прозрачность правил игры снизят количество расторжений и судебных споров на финальных стадиях строительства. Рынок жилья, лишаясь одного из самых агрессивных драйверов спроса, вынужден будет искать новые точки опоры – будь то более гибкая ценовая политика, улучшение качества проектов или развитие альтернативных мер поддержки для конечных пользователей.
© ДОМ.NEWS