С 1 января в России отменили мораторий на штрафы для застройщиков, которые не передают ключи от квартир вовремя. Какие хитрости при этом следует учесть, рассказала Мария Иваткина, эксперт проекта НИФИ Минфина России “Моифинансы.рф”.
Дольщики теперь смогут получить неустойку, что, согласитесь, справедливо. Многие арендуют жильё в ожидании своего. Чем дольше дом не сдаётся, тем больше издержки. Ну и ипотеку платить за свою квартиру как-то приятнее, чем за долгострой, который не понятно, когда сдастся.
За последние пять лет мораторий вводили три раза. Первый — в апреле 2020 года, во время пандемии. Отменили меру в январе 21-го. Следующий мораторий установили после наложения на Россию санкций — в марте 2022 года. Он действовал по июнь 2023-го. Ну и третий мораторий ввели в марте 2024 года и отменили с боем курантов 26-го.
Если ваш дом не сдан в срок, то, начиная с 1 января 2026 года, начисляется неустойка. Обратиться в суд за ее взысканием можно сразу после подписания акта приема-передачи квартиры. На какую сумму можно рассчитывать? Для дольщиков неустойка рассчитывается по формуле, которая учитывает цену квартиры по договору, количество дней просрочки и ключевую ставку Банка России, действующую на последний день исполнения обязательств. Возьмем гипотетическую стоимость квартиры в 10 млн рублей, задержку в 6 месяцев — т.е. приблизительно 180 дней и актуальную на сегодняшний день ключевую ставку 16%. В этом случае расчет неустойки за один день просрочки составит 10 667 рублей, а за полгода набежит 1 920 000 рублей.
Обратите внимание, что формула применяется к дням просрочки, которые приходятся на период с 1 января 2026 года и до фактической передачи квартиры. Если часть задержки (например, начало) пришлась на 2025 год и период действия моратория, то за те дни неустойку не начислят.
Что делать дальше, чтобы получить компенсацию. Первое: Проверьте договор. Уточните дату, когда застройщик обязан был передать квартиру. Отсчет дней просрочки начинается со следующего дня. Затем направьте официальную претензию застройщику. Это обязательный досудебный шаг. В претензии укажите расчет неустойки и требуйте ее выплаты в добровольном порядке. На рассмотрение обычно дается от 10 до 30 дней. Если застройщик проигнорирует претензию или откажет в выплате, следующий шаг — подача иска в районный суд по месту нахождения застройщика или объекта.
Помимо самой неустойки, можно также требовать штраф в размере 50% от присужденной суммы, если суд установит, что застройщик необоснованно отказал в добровольной выплате, компенсацию судебных расходов и морального вреда. Судебное решение может удовлетворить вас не всегда — присужденная выплата окажется ощутимо меньше. В этом случае можно подавать апелляцию и требовать более справедливого решения. Обратите внимание на одно важное обстоятельство: сейчас многие застройщики активно предлагают подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Не соглашайтесь! Согласились — лишили себя права на неустойку. Будьте особенно внимательны при электронном подписании документов: в общий пакет могут «затесаться» подобные бумаги. Не ставьте галочки автоматически. Вашу подпись не могут получить принудительно.
Ну и в завершении плохая новость для тех, кто уже выиграл суд у застройщика по неустойке в предыдущие годы, но выплату так и не получил. Для таких решений установлена отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года. То есть, ждать придется еще минимум год. Одновременно с этим на решения судов, которые будут вынесены в 2026 году и позже отсрочка не распространяется. Их застройщик обязан исполнять немедленно.