Сегодня расскажу историю, которая длилась три года. Четыре судебных заседания. Две апелляции. И два обращения в Верховный суд.
Здесь есть психически больной мужчина, пропавший без вести. Доверенность, подписанная за месяц до смерти. И квартира, которая успела сменить двух хозяев.
Главный вопрос этой истории: можно ли вернуть квартиру от добросовестного покупателя, если продавец был невменяем? Ответ — да. Но не всегда. И сегодня я объясню, почему.
Читайте до конца. В комментариях разберу, когда добросовестный приобретатель защищён, а когда — нет.
Герой: мужчина, который хотел продать квартиру, но не понимал, что делает
Познакомимся с Зюхиным М.В. У него была квартира. Обычная, скромная. Но он хотел её продать.
В 2013 году он неоднократно предпринимал попытки продать жильё. Обращался к главному врачу психоневрологического диспансера за справкой для сделки. Подавал заявление в управляющую компанию, чтобы сняться с регистрационного учёта.
Внешне — всё логично. Человек собирается продавать квартиру. У него есть воля. Есть намерение.
Но была одна проблема. У Зюхина М.В. было хроническое психическое расстройство.
17 апреля 2013 года он выдал доверенность на продажу квартиры. На имя Ереминой Л.И.
На следующий день — 18 апреля 2013 года — Еремина, действуя от имени Зюхина, продала квартиру Житову С.А.
А 25 июня 2013 года Житов перепродал эту же квартиру Прокошевой А.А.
Три сделки за два месяца. Квартира сменила трёх собственников.
А что же Зюхин? 21 июля 2013 года его нашли мёртвым.
Где он был с марта по июль? В розыске. Сведений о его местонахождении не было.
Кто такая Петрова И.В. и почему она подала в суд?
Петрова И.В. — сестра Зюхина М.В. Единственный наследник.
После смерти брата она пришла оформлять наследство и обнаружила, что квартиры нет. Продана. Причём продана за два месяца до смерти.
Она стала разбираться. И выяснила, что брат был психически болен. Она обратилась в суд.
Чего она требовала?
- признать доверенность от 17 апреля 2013 года недействительной;
- признать недействительным договор купли-продажи от 18 апреля 2013 года (между Ереминой и Житовым);
- истребовать квартиру у Прокошевой А.А. — последней собственницы.
Основание — статья 177 Гражданского кодекса. Сделка, совершённая гражданином, который не мог понимать значение своих действий, может быть признана недействительной.
Главное доказательство: посмертная психиатрическая экспертиза
Суд назначил комиссионную судебно-психиатрическую экспертизу. Эксперты изучили медицинские документы Зюхина.
Вот их вывод.
Степень имевшихся у Зюхина М.В. психических изменений на дату выдачи доверенности (17 апреля 2013 года) была выражена столь значительно, что по своему психическому состоянию он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Он не понимал, что подписывает. Не осознавал последствий. Не мог прогнозировать, что произойдёт с его квартирой.
Это ключевой момент. Эксперты сказали не «мог, но плохо понимал». А «не мог понимать».
Суд первой инстанции: квартира возвращается наследнице
Череповецкий городской суд рассмотрел дело в 2014 году. И удовлетворил иск Петровой.
Суд решил:
- доверенность недействительна;
- договор между Ереминой и Житовым недействителен;
- договор между Житовым и Прокошевой тоже недействителен;
- право собственности Прокошевой прекращено;
- квартира включена в наследство;
- право собственности признано за Петровой.
Казалось бы, справедливость восторжествовала. Но не тут-то было.
Апелляция: «Воля у Зюхина была, поэтому квартиру не отдадим»
Вологодский областной суд отменил это решение.
Их логика была такой.
Да, Зюхин страдал психическим расстройством. Да, экспертиза подтвердила, что он не мог понимать свои действия.
Но! До выдачи доверенности Зюхин неоднократно предпринимал попытки продать квартиру. Обращался за справками. Писал заявления. Значит, воля на продажу у него была.
А раз воля была — то квартира выбыла из его владения по воле. И истребовать её от добросовестного приобретателя нельзя.
Прокошеву А.А. признали добросовестным приобретателем. Она вселилась в квартиру. Она ничего не знала о болезни предыдущего собственника. Она заплатила деньги.
Апелляция сказала: «Оставьте женщину в покое. Она купила квартиру честно».
Петрова не согласилась. И пошла в Верховный суд.
Верховный суд — первый раз: апелляцию отменили
Верховный суд изучил дело в сентябре 2015 года. И сказал: апелляция ошиблась.
Дело отправили на новое рассмотрение.
Но это было только начало. Дальше — ещё два года мытарств.
Новый круг: снова апелляция, снова отказ
Дело вернулось в Вологодский областной суд. Апелляция снова отказала Петровой.
Тогда Прокошева (последняя покупательница) подала жалобу в президиум областного суда. И выиграла! Президиум отменил решение первой инстанции и отправил дело на новое рассмотрение.
Суд первой инстанции снова удовлетворил иск Петровой. Апелляция снова его отменила.
Замкнутый круг.
Верховный суд — второй раз: окончательная точка
Петрова снова пошла в Верховный суд. И в марте 2018 года дело передали в Судебную коллегию по гражданским делам.
Верховный суд сказал следующее.
Первое. Статья 177 ГК РФ — о пороке воли. Если человек не мог понимать свои действия, его воля отсутствует. Не «искажена», не «сформирована неправильно», а отсутствует.
Второе. Ссылки апелляции на «целенаправленные действия Зюхина по продаже квартиры» ошибочны. Потому что эти действия совершал человек, который не понимал, что делает. Он мог писать заявления, ходить по инстанциям — но при этом не осознавать смысла своих поступков.
Третье. Раз воля отсутствовала — имущество выбыло из владения Зюхина помимо его воли. А это прямое основание для истребования имущества от любого приобретателя, даже добросовестного (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
Верховный суд отменил апелляционное определение от 23 сентября 2016 года. И оставил в силе решение Череповецкого городского суда от 18 июля 2016 года.
Квартира вернулась Петровой.
Что это значит для вас? Пять важных выводов
Я специально так подробно разобрала эту историю. Потому что она показывает тонкую грань, которую часто не понимают даже юристы.
Вывод первый. Порок воли ≠ отсутствие действий.
Человек может что-то делать — ходить, говорить, подписывать. Но если он не понимает смысла своих действий — юридически его воли нет. Экспертиза это подтверждает или опровергает.
Вывод второй. Посмертная экспертиза — мощнейший инструмент.
Если ваш родственник при жизни страдал психическим расстройством, добивайтесь назначения посмертной судебно-психиатрической экспертизы. Это единственный способ доказать, что человек не понимал своих действий.
Вывод третий. Добросовестный приобретатель — не панацея.
Многие думают: «Я купил квартиру честно, значит, её у меня не отберут». Это не так. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, его можно истребовать даже от добросовестного приобретателя.
Вывод четвёртый. Воля и волеизъявление — разные вещи.
Внешне человек может выражать желание продать квартиру (волеизъявление). Но если его внутренняя воля отсутствует (из-за болезни, лекарств, заблуждения) — сделка недействительна. Суды это признают, но не всегда с первого раза.
Вывод пятый. Будьте готовы к долгой борьбе.
История Петровой длилась три года. Четыре решения суда первой инстанции. Три апелляции. Два обращения в Верховный суд. Если вы идёте оспаривать сделку по статье 177 ГК РФ — настраивайтесь на марафон.
Что в итоге?
Зюхин М.В. умер. Он не узнал, что его квартиру продали без его понимания. Может, это и к лучшему.
Его сестра Петрова И.В. потратила три года жизни на суды. Но добилась справедливости — квартира вернулась в наследство.
Еремина (поверенный) и Житов (первый покупатель) — их сделки признали недействительными. Скорее всего, они потеряли деньги.
А Прокошева? Последняя покупательница. Добросовестная. Ничего не знавшая. Она лишилась и квартиры, и денег. Потому что её предшественник по цепочке продал ей квартиру, которой не имел права распоряжаться.
Жестоко? Да. Но таков закон.
Мой совет как юриста с 23-летним стажем
Если вы наследник. Узнали, что имущество родственника продали по доверенности? Проверьте, не страдал ли ваш родственник психическими заболеваниями. Если да — добивайтесь посмертной экспертизы. И готовьтесь к долгому суду.
Если вы покупаете квартиру. Проверяйте цепочку сделок. Если квартиру перепродают слишком быстро (через месяц-два) — это красный флаг. Выясняйте, кто был собственником до этого. И было ли у него психическое здоровье.
Если вы страдаете психическим расстройством. Не выдавайте доверенности на распоряжение имуществом. Не подписывайте документы в периоды обострения. Обратитесь к юристу, который поможет составить безопасную схему распоряжения имуществом.
Я помогаю в таких ситуациях. 23 года практики — я знаю, как собирать доказательства, как формулировать иск, чтобы суд назначил экспертизу, и как довести дело до победы, даже если оно идёт годами.
Записаться на консультацию — ссылка в шапке профиля и в закреплённом посте.
💬 Как думаете, справедливо ли, что у Прокошевой отобрали квартиру, хотя она купила её честно? Должен ли добросовестный покупатель отвечать за болезнь предыдущего собственника? Делитесь мнением в комментариях — я отвечу 👇
Статья подготовлена на основе определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. и от 29 сентября 2018 г. (точная дата второго определения уточнена по материалам дела). Номера дел опущены для упрощения восприятия.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для защиты ваших прав необходима очная консультация с изучением документов.
_____________________________
📲 Мой канал в MAX по строительству
📲 Мой канал в MAX по недвижимости
✈️ Мой канал в Telegram по строительству
🏠 Мой канал в Telegram по недвижимости
📲 TenChat
👍 Понравилась статья? Поставьте лайк — так её увидят больше людей, которым это действительно может помочь.
✍️ Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы реальных ситуаций из практики юриста.
🗣 Напишите в комментариях: сталкивались ли вы с подобной ситуацией или есть вопрос по вашей ситуации? Разберем.
⚖️ Нужна помощь?
Если у вас есть юридический вопрос или сложная ситуация — не тяните.
📞 Записывайтесь на консультацию: 8-964-512-43-30
Анжела Поташникова
Разберу вашу ситуацию, покажу риски и предложу оптимальное решение.