Женщина с психиатрическим диагнозом продала трёхкомнатную квартиру в Москве. Уверяла, что не понимала, что подписывает. Но суд встал на сторону покупателя. Почему? История, которая заставит вас пересмотреть отношение к сделкам с недвижимостью. Очень человеческую. И очень страшную — с точки зрения права.
Знакомьтесь: женщина, которая продала квартиру
Ольга Олеговна — пожилая женщина. Пенсионерка. Живёт в Москве. У неё есть трёхкомнатная квартира. 73 квадратных метра. Нормальное жильё.
В июне 2014 года она пришла в офис компании «Единая городская служба недвижимости» (ООО «ЕГСН») и предложила им купить её квартиру. Сама. Добровольно.
19 июня 2014 года договор был подписан. Цена — 7 500 000 рублей. Квартира перешла в собственность компании. Деньги — на счёт Ольги Олеговны.
Казалось бы, обычная сделка. Рынок есть рынок.
Но через три года Ольга Олеговна пошла в суд.
«Я была под лекарствами. Я не понимала, что делаю»
Вот что она рассказала.
В день подписания договора она принимала сильнодействующие седативные препараты. Их назначил лечащий врач в Московской психиатрической клинической больнице № 1 имени Алексеева. У неё хроническое заболевание, и лекарства — часть терапии.
Что происходило в тот день? По словам Ольги Олеговны:
— речь была невнятной;
— координация движений нарушена;
— сознание заторможенное;
— постоянно кружилась голова.
Она утверждает, что представитель покупателя не мог не заметить её состояния. Но всё равно уговорил подписать договор. И даже снизил цену — она просила 10 миллионов, а получила 7,5.
«Это кабальная сделка, — заявила Ольга Олеговна в суде. — Мной воспользовались в тяжёлой жизненной ситуации».
Кроме того, она заявила, что ей не доплатили 500 000 рублей. На счёт пришло только 7 миллионов, а не 7,5.
Она требовала:
— признать договор недействительным;
— вернуть квартиру;
— взыскать моральный вред — 500 000 рублей;
— плюс судебные расходы.
Что сказал суд первой инстанции?
Суд выслушал обе стороны. Изучил документы. И отказал Ольге Олеговне полностью.
Почему? Давайте по порядку.
Первое. Никто её не принуждал.
В договоре есть пункт 13. Она его подписала. Там чёрным по белому написано: «Участники договора подтверждают, что они действуют без принуждения, не находятся под воздействием лекарственных средств, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права».
Она это прочитала? Не знаю. Но подписала.
Второе. Она сама пришла в компанию.
Ольга Олеговна не сидела дома, когда к ней пришли «гости». Она сама обратилась в ООО «ЕГСН» с предложением купить у неё квартиру. Сама. Добровольно.
Третье. Она собирала справки.
Перед сделкой Ольга Олеговна получила справки из ПНД № 13 и из Наркологического диспансера № 7. В них сказано: она может совершать сделки с недвижимостью, на учёте не состоит.
То есть она осознанно готовилась к продаже. Искала документы. Ходила по инстанциям.
Четвёртое. Она выдала доверенность.
24 июня 2014 года — уже после подписания договора — Ольга Олеговна пошла к нотариусу и выдала доверенность на троих человек. С правом представлять её интересы при регистрации перехода права собственности.
Нотариус проверил её дееспособность. И заверил документ.
Пятое. Деньги пришли полностью.
Ольга Олеговна утверждала, что получила только 7 миллионов. Суд запросил выписку из «Альфа-Банка». Оказалось: 10 июля 2014 года на её счёт поступило ровно 7 500 000 рублей. Всё, как в договоре.
Шестое. Цена была рыночной.
Компания предоставила отчёт об оценке от 16 июня 2014 года — за три дня до сделки. Специалисты оценили квартиру в 7 500 000 рублей с учётом её фактического состояния.
Да, позже компания продала эту же квартиру другим людям за 9 300 000 рублей. Но перед этим они вложили в ремонт 840 000 рублей. Заменили коммуникации, сделали внутреннюю отделку «под ключ». Естественно, цена выросла.
Что решил суд?
Суд сказал: «Кабальная сделка — это когда человека вынудили подписать договор в тяжёлых обстоятельствах, а другая сторона этим воспользовалась».
Ольга Олеговна не доказала ни одного элемента:
— не доказала, что была вынуждена продать квартиру (она сама пришла в компанию);
— не доказала, что была в тяжёлой жизненной ситуации (пенсионер — не равно тяжёлая ситуация);
— не доказала, что компания этим воспользовалась (цена была рыночной).
Более того. Судья обратил внимание: Ольга Олеговна ссылалась на статью 179 ГК РФ (кабальная сделка). Но не ссылалась на статью 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий). И не просила назначить психиатрическую экспертизу.
Если бы она заявила: «Я была невменяема в момент подписания», — суд назначил бы экспертизу. Но она заявила: «Меня обманули и воспользовались моей слабостью». А доказательств обмана не привела.
И последнее — срок исковой давности.
Сделка была 19 июня 2014 года. В суд Ольга Олеговна обратилась 2 мая 2017 года — почти через три года.
А по закону на оспаривание кабальной сделки даётся всего один год. С того дня, когда человек узнал о нарушении своих прав.
Суд спросил: «Почему вы ждали три года?».
Ответа не последовало.
Что в итоге?
Решение суда первой инстанции — отказ в иске. Апелляция — оставить без изменения. Кассации — тоже. Квартира осталась у новых собственников. Деньги — у Ольги Олеговны. Но она хотела вернуть жильё. Не получилось.
Почему я рассказываю эту историю?
Потому что она — зеркало наших ошибок.
Ольга Олеговна, возможно, действительно была не в себе. Возможно, её состояние требовало особого внимания. Но закон смотрит на документы. А в документах было написано: «Я здорова, я понимаю, я согласна».
И она это подписала.
Три вывода, которые спасут вас от такой же участи.
Вывод первый. Если вы принимаете сильные лекарства — не подписывайте документы. Отложите сделку. Дождитесь ясной головы. Один день может стоить вам квартиры.
Вывод второй. Если вы чувствуете, что вас принуждают или давят — не подписывайте. Звоните юристу. Прямо из офиса. Скажите: «Я хочу, чтобы мой юрист посмотрел договор». Если продавец или покупатель отказывается ждать — это сигнал опасности.
Вывод третий. Не пропускайте сроки. Если вам кажется, что сделку надо оспорить — идите в суд сразу. У вас есть год. Через год — всё. Даже если вы правы на 100%, суд откажет из-за срока исковой давности.
Мой совет
Я не знаю, обманули Ольгу Олеговну или нет. Я не была там. Но я знаю одно: грамотная юридическая защита на этапе подписания договора стоит дешевле, чем потерянная квартира.
Если вы сомневаетесь в своей сделке — позвоните мне. Если вам кажется, что на вас давят — позвоните мне. Если вы принимаете лекарства и не уверены, что понимаете, что подписываете — позвоните мне.
23 года практики. Я помогу вам не стать героиней следующей такой истории.
Записаться на консультацию — ссылка в шапке профиля и в закреплённом посте.
💬 Как думаете, суд был прав? Должен ли покупатель проверять состояние продавца, если тот пришёл сам? Делитесь мнением в комментариях 👇
Статья подготовлена на основе решения Перовского районного суда Москвы (2017 г.) и апелляционного определения. Номера дел опущены для упрощения восприятия.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.
_____________________________
📲 Мой канал в MAX по строительству
📲 Мой канал в MAX по недвижимости
✈️ Мой канал в Telegram по строительству
🏠 Мой канал в Telegram по недвижимости
📲 TenChat
👍 Понравилась статья? Поставьте лайк — так её увидят больше людей, которым это действительно может помочь.
✍️ Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы реальных ситуаций из практики юриста.
🗣 Напишите в комментариях: сталкивались ли вы с подобной ситуацией или есть вопрос по вашей ситуации? Разберем.
⚖️ Нужна помощь?
Если у вас есть юридический вопрос или сложная ситуация — не тяните.
📞 Записывайтесь на консультацию: 8-964-512-43-30
Анжела Поташникова
Разберу вашу ситуацию, покажу риски и предложу оптимальное решение.