Буквально пару лет назад купить квартиру на этапе котлована, подождать сдачи дома и перепродать её с прибылью в 1–1,5 млн рублей было практически стандартной стратегией? Сейчас, увы, эта схема перестала быть такой же простой и выгодной. Рынок изменился, и сегодня ощутимый доход от инвестиций в новостройку требует более длительного горизонта — от пяти до семи лет. Давайте разберёмся, почему так произошло.
Почему стратегия «купил на котловане — продал при сдаче» больше не работает
Главная причина — рынок стал менее предсказуемым и более «плоским». Вот ключевые факторы, которые изменили правила игры.
1. Сжался ценовой разрыв между стартом и финишем
Цены на жильё активно замедляют рост, а дисконт на этапе котлована существенно уменьшился. Ещё несколько лет назад скидка к цене готового жилья могла достигать 30%. Сегодня же, по данным аналитического центра ПСБ, в крупных городах этот дисконт просел примерно до 15%. Кроме того, ценовой разрыв между лотами от девелоперов в сданных домах и перепродажей от частных инвесторов в январе 2026 года сжался до исторического минимума — в среднем до 6% (против 7% год назад). Это значит, что возможность заработать на простой перепродаже сразу после получения ключей практически исчезла.
2. Ипотека стала «заградительной», а предложение выросло
Высокие ставки по рыночной ипотеке (около 20,5% на начало 2026 года) привели к падению спроса. Уровень распроданности квартир у ряда застройщиков снизился до 55-60% при норме в 80%. В результате в Тюмени образовался огромный объём нераспроданного жилья — по оценкам аналитиков, его хватит более чем на 4 года. Девелоперы, стремясь ускорить распродажу остатков, вынуждены давать скидки, что ещё больше сжимает маржу для частных перепродавцов.
3. Изменилась налоговая нагрузка
С 2025 года введена двухступенчатая шкала НДФЛ при продаже имущества: 13% — для дохода до 2,4 млн рублей и 15% — для дохода, превышающего эту сумму. Если раньше продажа квартиры приносила чистую прибыль, то сейчас существенная её часть уходит на уплату налогов. Чтобы получить освобождение от НДФЛ, недвижимость должна находиться в собственности более пяти лет (или трёх лет в отдельных случаях). Это один из ключевых стимулов увеличивать горизонт инвестиций.
Почему теперь нужно смотреть на горизонт 5–7 лет
Все эти изменения привели к тому, что быстрая спекулятивная прибыль уходит в прошлое. Инвесторы переходят к новым, более долгосрочным стратегиям, где ключевую роль играет накопление стоимости актива.
1. Недвижимость выигрывает на длинных дистанциях
Исторически, на горизонте 5–10 лет недвижимость превосходит по доходности и депозиты, и валюту. Например, за последние пять лет средняя стоимость «квадрата» в новостройках городов-миллионников выросла более чем вдвое (с 72 тыс. до 151 тыс. рублей), что дало бы инвестору чистую прибыль более 100% от вложений. При этом проценты по депозитам и рост курса валюты показали значительно меньший результат.
2. Цены на недвижимость продолжают расти, несмотря на стагнацию спроса
Даже в условиях затоваривания рынка и падения спроса цены на новостройки в Тюмени растут. За год (с октября 2024-го по октябрь 2025-го) средняя цена квадратного метра в новых домах увеличилась на 11,2%, до 156,8 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры достигла 7,8 млн рублей. Этот рост во многом обеспечивается за счёт удорожания себестоимости строительства и необходимости застройщиков компенсировать свои расходы. То есть, даже если вы не продаёте квартиру, её рыночная стоимость продолжает увеличиваться.
3. Меняется менталитет инвесторов: от спекуляции к сохранению
Сами инвесторы пересматривают свои подходы. Если ещё три года назад доля инвестиционных сделок с жильём достигала 25%, и основной целью была быстрая прибыль, то сегодня она снизилась до 10%. Меняется и портрет инвестора: это чаще представитель старшего поколения, который не доверяет банкам и рассматривает квартиру не как спекулятивный товар, а как семейную инвестицию или надёжный финансовый инструмент для сохранения капитала. Срок вложений при этом может достигать нескольких лет.
Рынок недвижимости в России переживает структурную трансформацию. Исчезли сверхприбыли от простой перепродажи новостроек, и это нормальный процесс взросления рынка. Сегодня инвестиции в «бетон» требуют более взвешенного и долгосрочного подхода.
Если вы смотрите на квартиру как на объект для инвестиций, готовьтесь держать её минимум 5–7 лет. За это время она успеет пережить несколько циклов рыночных колебаний, накопить рост стоимости, а вы — получить потенциальный доход от сдачи в аренду (хотя эта стратегия тоже становится менее популярной). Короткие спекуляции, к сожалению, уходят в прошлое, уступая место более консервативным и надёжным стратегиям.
Ваш риелтор-аналитик, Елена.