Сравним доходность недвижимости с другими активами в России на большом историческом горизонте, с января 2000 по март 2026 года. Узнаем, есть ли активы, которые оказались выгоднее, чем недвижимость. Такая аналитика есть во многих источниках, однако корректность расчётов вызывает вопросы, так доходность недвижимости зачастую рассчитывается как рост стоимости, без учёта дохода от сдачи её в аренду. Ссылки на исходные статистические данные, зачастую, не приводятся.
Чтобы сравнить доходности разных активов, выполним 3 шага:
- Определим перечень активов, в которые обычно инвестируют,
- Оценим доходность каждого из этих видов активов, учитывая все важные факторы.
- Сравним доходности активов с доходностью недвижимости.
Активы для инвестиций
Будем рассматривать следующие виды активов:
- Жилая недвижимость в Москве без сдачи в аренду
- Жилая недвижимость в Москве со сдачей в аренду
- Рублёвые вклады
- Долларовые вклады в России
- Акций российских компаний на МосБирже (ММВБ)
- Акций США (S&P),
- ОФЗ, 10 летние,
- Золото.
Оценка доходности активов
Жилая недвижимость в Москве без сдачи в аренду
Большинство использует исторический график цены квадратного метра с сайта irn.ru, поступим так же. В этих данных цена квадратного метра жилой недвижимости увеличивается с почти 20 т.р. в 2000 году до почти 300 т.р. в 2026.
Доходность аренды и амортизация жилой недвижимости
Основная часть экспертов говорят о том, что доходность долгосрочной аренды весьма стабильна и обычно составляет от 4% до 6% иногда до 8%.
Старение объекта недвижимости должно уменьшать доходность (амортизация). Долгий срок эксплуатации большинства российских объектов недвижимости, возможность очередной программы реновации и капремонта, указывают на то, что снижение доходности за счёт амортизации следует принять около 1% .
Таким образом, общая доходность недвижимости за счёт факторов аренды и амортизации, должна составлять около 5%.
Рублёвые вклады
Средняя максимальная ставка по вкладам доступна на сайте ЦБ. Глубина данных не покрывает весь требуемый нам период данных, поэтому за ранние периоды, значения были оценены из различных дополнительных источников.
Долларовые вклады в России
Хорошей статистики по доходности долларовых вкладов в одном месте найти не удалось, поэтому пришлось агрегировать из различных источников и использовать собственные оценки.
Акций российских компаний на МосБирже
Доходность рынка акций оценивают по полной доходности индекса акций с учётом дивидендов. Для российского рынка акций, такой показатель называется индекс полной доходности Московской биржи (MCFTR).
Индекс MCFTR (брутто) отражает изменение суммарной стоимости цен российских акций, включенных в расчет индекса МосБиржи, с учетом дивидендных выплат.
История MCFTR с глубиной до 2003 года есть на сайте ru.tradingview.com.
Более глубокие данные легко получить, зная, что дивиденды в те времена на российском рынке не платили. Значит индекс MCFTR имеет такую же доходность как и обычный индекс ММВБ в период с 2000 по 2003.
Акций США (S&P)
Аналогичный индекс полной доходности существует и для рынка акций США - SPXTR. История SPXTR с необходимой глубиной также есть на сайте ru.tradingview.com.
ОФЗ, 10 летние
Информацию о доходности десятилетних облигаций федерального займа, можно найти на сайте ru.investing.com.
Глубина данных не полная, поэтому пришлось творчески дополнять другими источниками, например данными ЦБ.
Золото
Данные о исторических ценах на золото можно найти также на сайте ru.tradingview.com.
Вспомогательные показатели
Цена некоторых активов номинирована в долларах, поэтому нам потребуется данные о курсе рубля к доллару, чтобы рассчитать рублёвую цену.
Кроме того, удобно и информативно, считать доходности активов в фиксированных ценах, исключив фактор обесценивания денег - инфляцию. Для этого потребуется информация об инфляции из Росстата.
Сравнение доходности недвижимости и других активов
Номинальная доходность, без корректировки на инфляцию
Используя данные, о которых поговорили выше, можем рассчитать рост стоимости вложений в различные активы с 2000 по 2026 год.
Последним показателем выведено обесценение рубля за счёт инфляции, разумеется, это не актив, он выведен здесь справочно, для сравнения.
Удобно визуализировать эти данные в виде графиков.
Реальная доходность, с корректировкой на инфляцию, фиксированные цены
Скорректировав доходности активов на инфляцию, получим следующие результаты.
В графическом виде.
Таким образом за 25 лет с 2000 по 2026 год, наибольшую доходность показала жилая недвижимость при условии её сдачи в долгосрочную аренду - рост почти в 5 раз. Без сдачи в аренду лишь на 5 месте - рост в полтора раза.
На втором месте золото, оно сильно подорожало в последнее время, до этого было ниже в рейтинге.
На третьем месте инвестиции в российский фондовый рынок - рост почти в 4 раза.
Любопытно, что и недвижимость и российский фондовый рынок, показали наиболее бурный рост до 2007 года. Весь оставшийся период после 2007 года эти активы почти не обгоняли инфляцию.
Акции США оказались на 4 месте. Период с 2000 по 2008 года был не удачным для американского фондового рынка, падение почти в 2 раза. 2000 год - это локальный максимум фондового рынка США, поэтому выбор такого неудачного периода исследования сильно понизил позиции этого актива в нашем рейтинге.
Банковские депозиты и ОФЗ ожидаемо болтаются на уровне инфляции и позволяют лишь сохранить, а не приумножить богатство.
Наконец, на последнем месте по доходности находятся долларовые вклады. Конечно, точность исторических ставок по ним не высока, но в целом, понятно что этот актив также не позволил сильно заработать, а скорее даже наоборот.
Видео версия материалов на нашем Rutube-канале:
Спасибо что дочитали! Пишите в комментариях, какие вам интересны вопросы, связанные с рынком недвижимости? Поисследуем в следующих статьях.