Как добавить до 18% доходности к договору, не меня арендной ставки?
В предыдущем посте я показал 12 пунктов договора супермаркета, которые мы обнаружили при разборе сделки для участника моего фемили офиса.
Логичный вопрос:
"что с этим делать?"
Ответ простой - протокол разногласий.
Это нормальная практика переговоров с крупными арендаторами. Именно через него обсуждаются формулировки договора.
Вот какие изменения мы с собственником предложили внести:
1. Расторжение договора
В договоре было:
"арендатор может выйти, уведомив за 1 месяц."
Мы увеличили срок уведомления до 6 месяцев.
Иначе договор на 10 лет превращается в договор на месяц.
2. Индексация
Формулировка «по согласованию сторон» фактически означает отсутствие индексации.
Наше предложение закрепить ежегодную индексацию по ИПЦ, но не менее 5%
3. НДС
В договоре ставка включала НДС.
Тут безусловное требование с нашей стороны прописать, что любой НДС начисляется сверху.
4. Субаренда
Арендатор мог сдавать помещение без согласия собственника.
Мы оставили субаренду только с письменного согласия собственика.
5. Ремонт
Арендатор мог сделать ремонт и зачесть его стоимость в аренду.
Наш вариант - ремонт возможен только по согласованной смете.
6. Коммунальные услуги
Коммунальные платежи проходили через собственника.
Мы хотим перевести их на прямые договоры арендатора с ресурсоснабжающими организациями.
7. Преимущественное право покупки
Ограничиваем срок ответа арендатора 10 рабочими днями.
Чтобы продажа объекта не зависела от долгих согласований.
8. Пересмотр условий договора
Договор заключался на 10 лет без пересмотра условий.
Добавляем возможность пересмотра условий каждые 4 года, чтобы потом не бегать по судам.
9. Эксплуатация инженерных систем
В договоре эти расходы оставались на собственнике.
Я предложил включить их в эксплуатационные расходы арендатора.
10. Содержание территории
Уборка территории, снег, реагенты и парковка также были на собственнике.
Включаем их в эксплуатационные расходы.
11. Процент от товарооборота
В договоре его не было.
На текущий момент нам уже согласовали 4% - уже не плохо, но мы ещё поторгуемся на 0,5-1%
12. Снижение аренды
В договоре было написано, что при отсутствии коммунальных услуг более 4 часов аренда может снижаться до 1000 рублей.
Не принимаем такую формулировку и предлагаем свою: снижение возможно только если помещение невозможно использовать более 6 часов и только если причина на стороне собственника.
Самое интересное.
Арендную ставку мы вообще не обсуждали.
Но за счёт формулировок экономика объекта для собственника становится намного устойчивее.
Именно поэтому я всегда говорю, что в коммерческой недвижимости деньги лежат не в квадратных метрах.
Они лежат в договоре аренды и денежном потоке.
Если разбор оказался полезным, напишите в комментариях хотя бы один пункт, который заберёте себе.
А если вы хотите заходить в такие сделки уже с выстроенной логикой и отобранными объектами, то мы сейчас формируем «Предзапись».
Это список участников, которые получают доступ к объектам с заранее согласованными условиями и полной проверкой.
👉🏻 узнать подробнее про предзапись
