▫️Если в объявлении помещение «дает космос окупаемость» — это не повод радоваться. Это повод насторожиться.
▫️Рынок арендного бизнеса живет по своей магии. Доходность считают по первому году, если не было льгот у арендатора, если были льготы у арендатора (арендный каникулы / скидки по аренде / ступенчатое поднятие арендной ставки), то считают со второго года.
▫️Окупаемость 7 лет? Почти мифология.
8–9 лет — уже ближе к реальности, но с нюансами.
▫️Обычно это:
— подвалы без солнца и будущего, но кто-то сел, потому что было нужно тут открыться.
— помещения в странных местах, но ограниченному количеству арендаторов, в моменте интересно.
— локации без альтернатив, единственное помещение в сомнительном для ритейла районе.
▫️Такие объекты живут за счет одного арендатора. Ушел — ищи нового до пенсии. Да, текущий арендатор может платить выше рынка ввиду отсутствия альтернатив. Но рынок на этом не заканчивается.
▫️Парадокс: бизнес вроде стабильный, но ликвидность — на диете. Покупатели морщатся и идут туда, тут идет у них гонка не за надежность и ликвидность, а за высокой арендной платой.
▫️Смотреть нужно не в цифру «окупаемости». Смотреть нужно в реальность: локация, трафик, кто вокруг, сколько пустых помещений рядом.
Это важнее любой красивой доходности.
Говорим не из теории. Мы такие помещения пересдаем.
И это не праздник: долго, сложно и часто дешевле, чем было.
Остальное — цифры на бумаге.