Покупать жильё на пике ставок и цен - это финансовое самоубийство, но реальность апреля этого года доказывает обратное, хотя те, кто два года назад сжимал зубы и подписывал договор под 20%+, сейчас смотрят на рынок с совершенно другим выражением лица. А те, кто ждал - ждут до сих пор, только теперь им ждать ещё дольше, потому что рынок не вернулся туда, откуда ушёл. Он ушёл совсем в другую сторону.
Математика, которую никто не хотел считать
Когда ставки взлетели, я слышала одно и то же: подожду, пока упадут. Логика была железная, но жизнь её переиграла. Пока люди ждали снижения ставки - квадратный метр на вторичке в Краснодаре рос. И продолжает расти. По данным Авито, в феврале этого года в крае было заключено 3,9 тысячи договоров купли-продажи - на 9% больше, чем годом ранее. Рынок не умер. Рынок просто стал другим.
У меня была клиентка - учительница, копила несколько лет, пришла ко мне в самый разгар высоких ставок. Мы долго считали. Ежемесячный платёж давил, это правда. Но альтернатива была - аренда однушки в нормальном районе за сумму, сопоставимую с ипотечным взносом, только аренда - это деньги в никуда, а ипотека - хотя бы что-то своё. Она купила. Сейчас её квартира стоит дороже, чем в момент покупки, а ставку она рефинансировала этой весной - ключевая в марте опустилась до 15%, банки начали шевелиться.
Те, кто ждал дна - не дождались. Дна не было.
Инфраструктура: за что люди платили и что получили
Не все, кто купил в кризис, купили удачно, часть людей взяла квартиры в тех самых человейниках на отшибе - там, где обещали школу, детский сад и "развитую инфраструктуру". Обещать у нас умеют.
Музыкальный микрорайон - это отдельная история, которую я наблюдаю уже много лет. Люди там покупали от безысходности, это не секрет, и кто-то продал квартиру в Фестивальном, получил деньги, которые резко обесценились, и единственное, что смог найти - жильё там. После дождей - острова вместо дорог. Ливнёвки нет до сих пор. Не метафора - лодки в 2016-м, буквально.
Об этом мало говорят.
Но вот что любопытно: даже там цены не упали. Потому что предложение сжалось. Ввод жилья в первом квартале этого года рухнул на 85% по сравнению с прошлым годом - было сдано 132 тысячи квадратных метров против 900 тысяч годом ранее. Шесть разрешений на строительство за квартал. Шесть. Это не опечатка.
Когда нового жилья почти нет - люди берут то, что есть.
Аренда: как кризис сделал из покупателей рантье
Это, пожалуй, самая неожиданная история последних двух лет. Те, кто покупал в кризис с мыслью "буду жить сам", в какой-то момент обнаружили, что аренда выросла настолько, что квартиру выгоднее сдавать.
Логика простая: ипотека стала недоступна для огромного количества людей, которые продолжают приезжать в Краснодар, краснодарский край - сейчас единственный юг, который многие могут себе позволить. Люди едут. Жильё снимают. Ставки аренды выросли. Те, кто купил в кризис и сдаёт - закрывают ипотечный платёж арендой, иногда с небольшим остатком.
Клиент купил однушку в Прикубанском округе в самый тяжёлый период. Тогда все крутили пальцем у виска. Сейчас он сдаёт её, платёж по ипотеке закрывается арендой почти полностью, а сам живёт в другом городе, хотя не планировал становиться инвестором - просто так получилось.
Новый Краснодар: дешёвого жилья больше нет
Разрыв между первичкой и вторичкой в Краснодаре этой зимой достиг 53%. Новостройка стоит в полтора раза дороже вторичного жилья - и две трети строящихся квартир в городе не проданы, потому что около 30 тысяч квартир висят в остатках с горизонтом продаж больше двух лет. Меня этот разрыв бесит отдельно: застройщики держат ценник, который рынок не переваривает, а покупатель стоит между перегретой первичкой и вторичкой, которая сама уже давно не дешёвая.
Застройщики не паникуют. Они научились ждать. Объёмы строительства упали, новых проектов почти нет, отделы продаж порезаны. Они просто держат цену и смотрят.
А покупатели смотрят на вторичку - и спрос там растёт, потому что вторичка хотя бы понятна: вот дом, вот район, вот соседи, вот школа через дорогу. Не обещанная через пять лет, а реальная, существующая.
Краснодар перестал быть городом, куда едут за дешёвым жильём. Порог входа вырос. Рынок повзрослел. К осени жду дальнейшего роста на вторичке - минимум 5-8%, если ключевая не уйдёт ниже 14%. Первичка будет стоять: застройщики не будут резать цену, пока не прижмёт совсем. Тем, кто ждёт "подходящего момента" - он не придёт в том виде, в каком они его представляют.