В последние дни в профессиональном сообществе участников рынка недвижимости активно обсуждается возможное изменение подхода к налогообложению граждан, владеющих несколькими объектами жилой недвижимости. Информационным поводом послужила новость о том, что в Госдуму не поступало официальных инициатив о введении повышенного налога при наличии трех и более квартир. Однако сама дискуссия о пополнении региональных бюджетов за счет повышающих коэффициентов к налогу на имущество физлиц, инициированная финансовым сообществом, заставляет профессиональных игроков рынка пересмотреть долгосрочные стратегии управления активами.
Предложение, не дошедшее до парламента
Официальное опровержение поступило от авторитетного источника. Глава комитета Госдумы по защите конкуренции Валерий Гартунг в беседе с корреспондентами ТАСС заявил: «По моей информации, подобных инициатив в Думу пока не поступало». Депутат подчеркнул, что обсуждать подобные меры до их формального внесения в парламент преждевременно.
Тем не менее, сам факт появления такой темы в публичном поле не случаен. Как ранее сообщал РБК со ссылкой на источник в финансовых кругах, Союз финансистов России действительно прорабатывал пакет предложений, направленных на увеличение доходной части региональных бюджетов. В рамках этого пакета рассматривалась возможность введения повышающего коэффициента к налогу на имущество физических лиц, рассчитываемого от совокупной кадастровой стоимости всех объектов в собственности.
Логика авторов инициативы, на которую ссылается ТАСС, строилась на презумпции извлечения коммерческой выгоды. Согласно их мнению, владение тремя и более квартирами чаще всего связано с получением дохода от сдачи в аренду, тогда как налоги с этой деятельности зачастую остаются неуплаченными в полном объеме. Таким образом, повышение налога на имущество рассматривалось как механизм компенсации недополученных бюджетом средств от теневого арендного рынка.
Экспертная оценка: риски для рынка аренды
Аналитики рынка недвижимости, опрошенные отраслевыми порталами, оценивают подобную инициативу как потенциально дестабилизирующую для сегмента долгосрочной аренды. Как отмечается в материалах «Российской газеты», введение прогрессивной шкалы налогообложения на имущество неизбежно приведет к пересмотру арендных ставок. Собственники будут закладывать возросшую налоговую нагрузку в стоимость аренды, что в условиях высокой ключевой ставки и сжатия реальных располагаемых доходов населения может снизить спрос.
Кроме того, эксперты газеты «Ведомости» подчеркивают, что текущая система налогообложения уже предусматривает механизмы учета кадастровой стоимости. В ряде регионов, где кадастровая оценка приближена к рыночной, налог на имущество для владельцев дорогостоящих объектов и так является существенной статьей расходов. Введение дополнительного коэффициента за количество объектов может спровоцировать рост числа «серых» сделок аренды, что прямо противоречит изначальной цели инициативы – легализации и прозрачности рынка.
Международный контекст и практика регулирования
Подобные меры не являются уникальными для мировой практики регулирования рынка недвижимости. Опыт зарубежных стран показывает, что попытки обложить повышенным налогом владельцев нескольких объектов жилья предпринимаются регулярно, однако далеко не всегда приводят к ожидаемому фискальному эффекту.
В Канаде, в частности в провинции Британская Колумбия и Онтарио, действует налог на спекуляцию и пустующие дома (Speculation and Vacancy Tax). Владельцы жилья, не являющиеся налоговыми резидентами или имеющие более одного объекта, платят повышенные ставки. Однако эта мера была направлена скорее на повышение доступности жилья для местных жителей, чем на прямой фискальный сбор. Результатом стало временное охлаждение рынка, но также и сокращение предложения в сегменте аренды из-за ухода мелких инвесторов.
В Нидерландах налог на имущество (WOZ) рассчитывается исходя из стоимости объекта, и для инвестиционных квартир существуют ограничения на вычет ипотечных процентов, что фактически создает более высокую эффективную ставку для владельцев нескольких объектов, чем для тех, кто владеет единственным жильем.
Во Франции налог на жилую недвижимость (Taxe fonciere) не зависит от количества объектов, но действует высокий налог на богатство (IFI), который включает в себя дорогостоящую недвижимость. Наличие трех и более объектов увеличивает базу налогообложения, подводя владельца под действие прогрессивной шкалы.
Российский подход, предлагаемый Союзом финансистов, отличается тем, что он делает акцент именно на количестве объектов, а не на их суммарной стоимости или статусе резидента. Как отмечают эксперты «Коммерсантъ», такой подход может ударить по социально незащищенным категориям граждан, которые могут владеть несколькими квартирами, полученными по наследству или приватизированными, но не сдающими их в аренду.
Перспективы законодательных изменений
На данный момент, как следует из заявления Валерия Гартунга для ТАСС, никаких официальных законопроектов на рассмотрение в нижнюю палату парламента не вносилось. Однако участники рынка не забывают о тренде на ужесточение налоговой политики в отношении недвижимости. Минстрой России, в свою очередь, традиционно выступает за поддержание баланса между фискальной функцией и стимулированием строительства, опасаясь, что ужесточение налогов для частных инвесторов может привести к оттоку капитала из строительной отрасли.
Как ранее сообщал портал ДОМ.NEWS, подобные дискуссии возникают в экспертном сообществе периодически, особенно в периоды дефицита региональных бюджетов. Однако до сих пор они редко переходили в стадию законодательных инициатив из-за сложности администрирования и риска социальной напряженности. Идентифицировать, где имущество используется для личных нужд, а где – для извлечения коммерческой прибыли, при текущей системе налогового администрирования крайне сложно.
Выводы для профессиональных участников
Несмотря на отсутствие официального законопроекта, профессиональным участникам рынка недвижимости стоит воспринимать данную дискуссию как важный маркер. Во-первых, она подтверждает пристальное внимание государства к сегменту частных инвестиций в жилье. Во-вторых, она указывает на сохраняющийся запрос региональных властей на поиск дополнительных источников дохода, где недвижимость рассматривается как один из наиболее концентрированных объектов налогообложения.
Для девелоперов, управляющих компаний и риелторов это сигнал к тому, что структура спроса может измениться. В случае ужесточения налоговой нагрузки на владение несколькими объектами, можно прогнозировать рост интереса к коммерческой недвижимости или к инструментам с более прозрачной налоговой структурой (например, к закрытым паевым инвестиционным фондам). Владельцам многоквартирных портфелей, в свою очередь, следует уже сейчас оценивать налоговую составляющую своих инвестиционных стратегий, учитывая возможность перехода к прогрессивным методам исчисления налога на имущество в среднесрочной перспективе.
Пока же, по достоверным данным ТАСС, инициатива остается на уровне экспертной дискуссии в финансовых кругах, не получая официального хода в законодательном органе. Однако сама постановка вопроса о взаимосвязи количества объектов недвижимости и налоговой нагрузки становится устойчивым трендом в профессиональной повестке.
© ДОМ.NEWS