Почему рынок self storage в России уже нельзя считать экспериментом, но ещё рано называть зрелым. Разбираем спрос, дефицит предложения, региональный потенциал и окно роста.
Российский рынок self storage сегодня находится в редкой и очень интересной точке. С одной стороны, это уже не ниша “для избранных” и не эксперимент нескольких игроков. С другой — это ещё не зрелый рынок, где предложение успело догнать спрос. Именно поэтому говорить о self storage в России нужно не как о модном формате, а как о формирующемся сегменте коммерческой недвижимости, который уже подтвердил свою востребованность, но ещё не прошёл стадию полноценного масштабирования.
Рынок уже существует — это больше не гипотеза
Главный аргумент в пользу зрелости спроса — операционные показатели. По данным АКИХ-2025, в московском рынке self storage насчитывается 277 объектов классического и мини-формата с арендопригодной площадью более 286 тыс. м². Средняя заполняемость составляет 84,19%, средняя ставка — 3 400 ₽ за м² в месяц, средний срок аренды — 8,8 месяца, а средний запрашиваемый размер бокса — 4,23 м². Это уже не тестовая экономика и не случайные сделки. Это работающая клиентская модель с понятным спросом и повторяемым поведением пользователей.
Сам факт того, что клиент арендует бокс в среднем почти на 8-12 месяцев, тоже важен. Self storage в России — это не только временное хранение “на пару недель”. Формат уже используется как решение для ремонта, переезда, сезонного хранения, личных вещей, товарных запасов малого бизнеса и селлеров маркетплейсов. Иными словами, рынок уже встроился в реальные бытовые и предпринимательские сценарии.
Но предложение пока отстаёт от спроса
При этом российский рынок всё ещё крайне недонасыщен. В публичном поле встречается оценка, что в стране пока нет даже 1 млн м² складов индивидуального хранения. При этом основной объём по-прежнему сосредоточен в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Для сравнения: только в столичном регионе АКИХ фиксирует более 286 тыс. м², а в Санкт-Петербурге — 69 749 м². Это означает, что большая часть страны пока живёт в условиях ограниченного предложения и неравномерного развития формата.
Ещё один важный индикатор — география. По данным 2ГИС, в сентябре 2024 года в городах-миллионниках работало 739 точек self storage, что на 17% больше, чем годом ранее. Но здесь важно понимать: 2ГИС считает все “точки”, а отраслевой учёт АКИХ — именно профессиональный self storage. То есть категория уже вышла за пределы двух столиц, но качественный и системный рынок по-прежнему сосредоточен в ограниченном числе городов.
Почему рынок растёт
Причины роста у self storage не спекулятивные, а очень прикладные. Квартиры становятся компактнее, встроенных мест хранения меньше, мобильность людей выше, а объём вещей никуда не исчезает. Параллельно растёт малый бизнес, онлайн-торговля, число селлеров маркетплейсов и городских предпринимателей, которым нужен не большой склад за городом, а небольшое пространство рядом с клиентом. Именно эта логика и делает self storage частью современной городской инфраструктуры, а не просто арендой боксов.
В российских условиях эта тенденция усиливается за счёт регионов. Самые перспективные точки роста — не Москва и не Петербург, а города-миллионники и крупные агломерации с высокой плотностью населения, активной урбанизацией, миграционным притоком и заметным вводом нового жилья. Там спрос на внешнее хранение возникает быстрее всего: люди живут компактнее, переезжают чаще, а места для хранения в самой квартире или в офисе становится меньше.
Что показывает аналитика по крупнейшим городам
Если смотреть на рынок через обеспеченность площадью на человека, становится видно главное: Россия всё ещё находится на ранней стадии развития. В аналитике по топ-20 городам использованы 3 сценария проникновения — 0,012 м² на человека как ориентир текущего уровня Санкт-Петербурга, 0,021 м² как ориентир уровня Москвы и 0,028 м² как условный европейский бенчмарк. Даже по этим сценариям верхняя оценка дефицита для 20 крупнейших городов составляет около 239 тыс. м² в низком сценарии, 468 тыс. м² в базовом и 733 тыс. м² в высоком.
При этом важно не подменять аналитику громкими заявлениями. Для большинства регионов этот дефицит — верхняя оценка, потому что по многим городам пока нет полной официальной раскладки по текущим м². Но даже с этой оговоркой вывод остаётся тем же: крупнейшие города России ещё не закрыты предложением. Наиболее сильный потенциал вне двух столиц сегодня показывают Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Красноярск и Нижний Новгород, а за ними — Челябинск, Уфа, Краснодар, Самара и Ростов-на-Дону.
Почему это важно именно сейчас
На зрелом рынке основная борьба идёт за эффективность: управление ценой, удержание клиента, повышение дохода с квадратного метра. На раннем рынке главный шанс — занять правильное место в правильный момент. Российский self storage сегодня как раз находится между этими стадиями. Спрос уже подтверждён, но предложение ещё не развернулось в полном масштабе. Поэтому сильнее всего сейчас выглядят не случайные точки, а системные проекты в тех городах и районах, где урбанизация, плотность жизни и дефицит бытового пространства уже формируют устойчивую потребность в хранении.
Для рынка это означает следующее: выигрывать будут не только те, у кого есть подходящее помещение, но и те, кто умеет правильно выбирать локацию, проектировать объект, управлять загрузкой и выстраивать сервис. По критериям «Твой Склад» под формат self storage подходят помещения и здания от 300 до 4500 м², с потолками от 2,5 до 9 метров, минимальным количеством перегородок, удобным подъездом и расположением рядом с жилыми массивами, офисами, транспортными магистралями или новыми микрорайонами. То есть у рынка уже есть не только спрос, но и вполне конкретные требования к качественному предложению.
Надежда Пичугина, директор по развитию международной сети «Твой Склад»:
«Российский рынок self storage уже нельзя назвать экспериментом. Спрос есть, и это подтверждается операционными цифрами: люди арендуют боксы не случайно и не разово. Но при этом во многих регионах рынок по-прежнему недонасыщен. Мы видим, что сильнее всего формат раскрывается в городах с высокой плотностью населения, активной застройкой и дефицитом пространства внутри жилья. Поэтому главный вопрос сегодня уже не в том, нужен ли self storage рынку. Главный вопрос — кто успеет занять эту нишу системно и в правильных локациях».
Вывод
Российский рынок self storage уже прошёл самый важный этап — этап доказательства спроса. Клиентская модель работает, рынок знает свои сценарии использования, а крупнейшие города показывают устойчивую потребность в хранении вещей и товаров вне дома и офиса. Но следующая стадия — стадия масштабирования предложения — ещё не пройдена. И именно поэтому текущий момент для рынка выглядит особенно важным.
Self storage в России сегодня — это не поздняя стадия и не насыщенный сегмент. Это рынок, который уже сформировал спрос, но ещё только начинает масштабироваться по географии, форматам и качеству предложения. А значит, именно сейчас закладывается будущая карта сильных игроков, сильных локаций и сильных сетей.
Статью подготовила: Пичугина Надежда, директор по развитию международной сети «Твой Склад».