Собрание выбрало новую УК, а потом «отменило» свое решение. Кто управляет домом? Разбор постановления Второго ААС от 22.09.2025 по делу № А17-332/2025.
Сегодня разбираем дело, которое напоминает детектив с элементами фарса: собственники проводят собрание, выбирают новую УК, потом проводят еще два собрания, которые «отменяют» предыдущие решения и оставляют старую УК. Жилинспекция запуталась в протоколах и заняла позицию «пусть управляет та УК, чей последний протокол». Суды такой формализм не оценили и восстановили справедливость.
Разложим этот кейс по полочкам.
1. Суть спора
- ООО "ИВТБС" — новая УК, которая пыталась зайти в дом.
- ООО "УК «Основа»" — старая УК, которая не хотела уходить.
Хронология событий (она здесь решает всё!):
11.04.2022 — собственники выбрали УК «Основа».
17.08.2024 — собрание: решили перезаключить договор с УК «Основа» на новых условиях.
06.09.2024 — собрание: решили расторгнуть договор с УК «Основа» и выбрать новцю УК — ООО "ИВТБС".
10.10.2024 — ООО "ИВТБС" подает в ГЖИ заявление о внесении изменений в реестр.
25.10.2024 — еще одно собрание: решили отменить решение от 06.09.2024 и не расторгать договор с УК «Основа».
03.12.2024 — собрание: опять отменяют решения о расторжении договора с УК «Основа» и подтверждают выбор УК «Основа».
03.12.2024 — ГЖИ издает приказ: отказать ООО "ИВТБС" во включении дома в реестр.
10.01.2025 — ГЖИ оставляет дом в реестре за УК «Основа».
Вопрос: Законен ли отказ ГЖИ новой УК (ООО "ИВТБС")?
2. Позиция ГЖИ и старой УК
ГЖИ подошла к вопросу чисто бюрократически и отказала новой УК по двум основаниям:
- Есть более поздние протоколы (от 25.10.2024 и 03.12.2024), где собственники подтверждают выбор УК «Основа».
- Эти протоколы никем не отменены и не признаны недействительными. Значит, воля жильцов сейчас такова — остаться со старой УК.
Старая УК («Основа») добавила юридического масла в огонь:
- Решение от 06.09.2024 принято раньше, чем истек год с момента «перезаключения» договора с УК «Основа» (от 17.08.2024). Значит, оно ничтожно в силу ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
3. Что решил суд первой инстанции?
Арбитражный суд Ивановской области (решение от 27.05.2025) встал на сторону новой УК и признал отказ ГЖИ незаконным.
Логика суда:
- Протоколы от 25.10.2024 и 03.12.2024 не содержат решений о выборе управляющей организации. Они лишь содержат решения об «отмене» предыдущих решений и о том, чтобы «не расторгать» старый договор. Но это не равно процедуре выбора УК в установленном ЖК РФ порядке.
- Нарушение моратория. Эти протоколы сами по себе нарушают ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, так как приняты до истечения года с момента заключения договора с новой УК (ООО "ИВТБС").
- Обязанность ГЖИ. Инспекция должна была оценить содержание протоколов, а не просто формально сравнить даты на бумаге.
4. Позиция апелляции (Второй ААС)
Второй арбитражный апелляционный суд в постановлении от 22.09.2025 оставил решение в силе, добавив ряд принципиально важных акцентов.
4.1. «Отмена» решений — это не выбор УК
Суд указал: протоколы «задним числом» не содержат решений по вопросам повестки, обязательным для смены УК:
- о выборе способа управления;
- о выборе конкретной управляющей организации;
- об утверждении условий договора и его заключении.
Формулировка «отменить решение и не расторгать старый договор» — это юридически не тот инструмент, который позволяет внести запись в реестр лицензий.
4.2. Когда начинает течь «годовой мораторий»?
Критически важный вывод! Суд разобрал ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
В отличие от формулировки положений части 7 статьи 162 ЖК РФ, часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ прямо указывает, что возможность отказа от договора управления допускается не ранее чем через год с даты заключения такого договора.
Важно: Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента внесения в реестр ГЖИ.
- Следовательно: Договор с ООО "ИВТБС" был заключен 06.09.2024.
- Протоколы от 25.10.2024 и 03.12.2024 оформлены до истечения года.
- Значит, они не могут служить законным основанием для отказа новой УК.
4.3. Непрерывность отношений старой УК
Суд поддержал позицию, уже знакомую нам по практике Западно-Сибирского округа: если УК управляла домом годами, а договор просто переподписали на новый срок, «годовой мораторий» не обнуляется и не дает старой УК иммунитета от смены.
4.4. ГЖИ не должна оценивать протоколы, которых нет в заявлении
Суд обратил внимание на процессуальный момент: протоколы от 25.10.2024 и 03.12.2024 были направлены старой УК в рамках ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ (просто как уведомление), а не как полноценное заявление о внесении изменений в реестр. ГЖИ не вправе использовать «информационные» бумажки для отказа заявителю, который подал полный пакет документов по форме.
5. Ключевые правовые выводы
5.1. Что такое «отмена» решения собрания?
Суд фактически сказал: собственники не могут просто взять и нажать кнопку «Ctrl+Z» на ранее принятое решение. Если они хотят выбрать другую УК, они должны провести новое собрание с повесткой:
- расторжение договора с прежней УК;
- выбор новой УК;
- утверждение условий договора.
Голосование в стиле «отменяем всё, что натворили в сентябре» — юридически ничтожно.
5.2. Дата заключения договора = дата подписания
Для применения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ имеет значение дата подписания договора, а не дата внесения в реестр. Это важно, так как реестр может обновляться с задержкой в несколько дней или недель, и это время старая УК часто пытается использовать для «контр-игры».
5.3. Непрерывность отношений «ломает» мораторий
Если УК управляет домом давно, а договор просто перезаключается на новый срок, «годовой мораторий» не защищает ее от смены (подтверждение практики Западно-Сибирского округа).
Коллеги, сталкивались с подобными «войнами протоколов» в своей практике? Как вы доказываете, что «отмена» решений — это не выбор УК? Делитесь опытом в комментариях!