«Ой эта ипотека, чистая каббала! Ввяжешься и все, ни туда и ни сюда. А если что-то случится и нужно будет продать?» — слышали такие слова? Сейчас постараемся привести контраргументы против одного из самых больших страхов — квартиру в ипотеке нельзя продать.
И сразу оговоримся, — можно, но не так просто, как обычную.
Я, ты и он
Для понимания всей ситуации необходимо обозначить, чем ипотечная квартира и операции с ней в принципе отличаются от обычной квартиры. Сама ипотека означает то, что в сделке участвует не только покупатель и продавец, но еще и третий, ключевой участник — банк.
Пока ипотека не выплачена, квартира юридически обременена залогом (это фиксирует Росреестр одновременно с регистрацией права собственности покупателя). Это значит, что собственник есть, но с ограничением. А банк имеет право контролировать сделки с квартирой.
Основные способы продажи
Зафиксировали, что никто не посадит вас в тюрьму за желание продать квартиру в ипотеке. Теперь двигаемся дальше, к сценариям таких сделок.
Основной и самый распространенный — продажа с погашением ипотеки. Суть в том, что покупатель получает квартиру и остаточный долг вместе с ней, который он платит уже по своей личной схеме.
Как это происходит:
- В банке запрашивают справку о долге. Туда же направляют заявление о намерении продать квартиру, в ответ получают официальный документ — письменное согласие. В письме, кстати, будет минимальная стоимость недвижимости, дешевле которой продать квартиру будет нельзя.
- Начался обратный отсчет на четыре месяца — за это время необходимо найти покупателя. Можно и продлить, но понадобится новое соглашение, в котором будет новая стоимость квартиры. Если стоимость квартиры при продаже выше той, что была на момент покупки, то банк вернет разницу бывшему владельцу за вычетом необходимых расходов.
- Как только покупатель найден, можно подписать предварительный договор купли-продажи. В нем учитывается то, что квартира в ипотеке и что часть денег идет на погашение кредита. А еще там будет порядок расчетов и сроки.
Однако и здесь есть нюансы. Просто получить деньги на руки при такой продаже нельзя. Существуют более безопасные (для всех сторон) способы движения денежных средств. Например, аккредитив — счет в банке, который замораживает деньги до перехода права собственности.
На этом участке пути нас встречает развилка — покупатель готов выплатить долг полностью здесь и сейчас или он вступает в ипотеку? Рассмотрим оба варианта.
В первом случае все стороны отправляются в банк и там делают перевод на кредитный счет. После этого банк снимает обременение квартиры и можно подписывать основной договор купли-продажи. Как только необходимые документы будут рассмотрены Росреестром, покупатель станет собственником, а продающий получит остаток денег.
Есть и второй вариант — покупатель вступает в ипотеку. Но оформляет новый договор, а не действует по тому, что был создан для предыдущего владельца квартиры. В этом договоре будет новой ставка, стоимость и сама личность кредитора.
Страшно, очень страшно!
Конечно, у сделок с перемещением больших сумм денег и правами, обязанностями и прочими юридическими моментами есть риски.
Покупатель здесь — самая уязвимая сторона. Он отдает свои деньги за еще чужую квартиру. Вот, что может произойти:
- Продавец передумал. Этап между оплатой квартиры и подписанием договора купли-продажи — это маленькая жизнь. За это время банк снимет обременение, квартира станет «чистой» по документам, а продавец может стать чуточку упрямее. Если сделка остановится здесь, то денег у покупателя уже не будет, а собственности еще не будет. Вернуть средства будет возможно только через долгий суд.
- Внезапные аресты. Как только запись об ипотеке из ЕГРН исчезает, а запись о новом собственнике еще не появилась, квартиру могут захотеть забрать за прошлые долги собственника — штрафы, налоги алименты.
- Банкротство. Если продавец в течение трех лет после сделки объявит себя банкротом, финансовый управляющий может оспорить сделку, посчитав, что квартира была продана по заниженной цене.
- Смерть. После погашения ипотеки продавец может внезапно скончаться и тогда, без регистрации перехода права, квартира уйдет в наследственную массу.
Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, рекомендуем работать вместе со специалистами — с нами! Мы сопровождаем сделку от идеи до получения ключей, досконально проверяем все документы и находимся рядом в трудные минуты. В Про Питер знают, как сделать сделку безопасной и легкой для всех участников.
А что по рискам для продавца?
- Срыв сделки покупателем. Деньги могут уже уйти на погашение кредита, а покупатель передумает и попросит их назад. Взять их для возврата может быть просто негде.
- Сложности с опекой. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей (при участии материнского капитала, например) без разрешения органов опеки и попечительства незаконна. Если отказ от опеки придет после того, как покупатель погасит долг, сделка развалится, а продавцу нужно будет срочно искать кучу денег.
При переходе с ипотеки на ипотеку риски становятся минимальными, но все же не пропадают вовсе:
- Риск отказа банком. А вот не понравится им новый потенциальный владелец и ипотеку не одобрят. Финансовых потерь или чего-то страшного здесь обычно не бывает.
- Незаконная перепланировка. Дабы подтвердить рыночную стоимость, банк запросит отчет оценщика. Если специалист обнаружит снос несущей стены в прошлом или перенос мокрой зоны не по правилам, то банк откажет в выдаче новой ипотеки. А владельца попросит вернуть «как было» или оплатить штраф.
Как обезопасить себя?
Хорошая новость в том, что свести риски к минимуму возможно. Вот чем руководствуются специалисты (агенты и юристы) в таких сделках.
Во-первых, обязательный аккредитив. Счет в банке не позволит деньгам безвозвратно «утечь» на погашение долга до того, как все вступят в свои законные права.
Во-вторых, покупателю следует открыть счет в том же банке, где у продавца оформлена ипотека. Так банк будет видеть все стороны договора и все движения денег.
В-третьих, нотариальные документы. Специалист проверит дееспособность продавца, наличие долгов у приставов и обеспечит юридическую чистоту предварительного договора.
В итоге
Да, это не самая простая сделка и она требует аккуратности, но все возможно! Самый крупный риск для вас — ничего не делать из-за страха.
Если вы не знаете, с чего начать диалог с банком или боитесь забыть теорию в моменте, напишите нам в VK или позвоните по номеру на сайте. Мы точно знаем, что нужно делать и сможем разобрать вашу стратегию.