Если спросить практически любого бизнесмена, как прошла покупка коммерческой недвижимости, в ответ можно услышать тяжкий вздох. Объект есть, все устраивает, готов заехать и стартовать. Но вместо старта — бесконечные выписки, диалоги с ДГИ, коммунальные долги, которые всплыли в последний момент, и договоры, составленные так, будто их писали в такси по пути на подписание.
Многие думают: «Я же взрослый человек, сам разберусь». Разбираются. Но потом приходит письмо от городских властей, приходит проверка или всплывает бывший собственник, который не собирался никуда выезжать. И тут выясняется, что «разобраться» стоило самого бизнеса.
Мы уже больше десяти лет работаем с городской коммерческой недвижимостью и предлагаем вам другой формат. Сопровождение «под ключ». Вы занимаетесь бизнесом, а мы — тем, чтобы город, законы и случайности не мешали вам работать.
Не верьте документам. Верьте тем, кто умеет их читать
Многие клиенты приходят к нам с уверенностью: «Документы есть — значит, можно брать». Если бы все было так просто, мы бы занимались чем-нибудь более приятным. Реальность жестче: за безупречными бумагами часто скрываются аресты (продавец про них «не в курсе»), долги, которые плавно перетекут к вам, или перепланировка, о штрафе за которую вы узнаете, когда уже поздно.
Почему мы это видим? Потому что каждый день общаемся с ДГИ, Росимуществом и Росреестром. А в нашей команде есть те, кто раньше сидел по ту сторону баррикад. Мы не пытаемся угадать, что у них в голове — мы знаем.
Типовой договор: удобный способ подарить деньги арендатору и городу
Стандартные договоры аренды или купли-продажи из интернета — билет в одну сторону, к судебным приставам. Они не защищают от неожиданно возникших проблем или внезапных претензий города. Когда мы готовим документы, мы сразу закладываем в них правила игры.
Например, мы формулируем условия так, что если арендатор перестает платить, мы взыскиваем долг без многомесячных судебных марафонов. Или прописываем механизм повышения арендной платы по объективным показателям, чтобы вы не остались в минусе при росте инфляции.
Город — сложный партнер. Но мы с ним знакомы лично
Самая обширная часть нашей работы — взаимодействие с государственными органами. Город — сложный партнер. С одной стороны, он может предъявить претензии по использованию объекта (особенно если это бывшее городское имущество), с другой, у вас есть законные способы и защититься, и получить выгоду.
Мы специализируемся на том, чтобы защитить малый и средний бизнес от нападок города:
· к примеру, по закону 159-ФЗ, если вы арендуете городскую недвижимость, у вас есть право ее выкупить. Но чиновники редко идут навстречу. Мы за десять лет выработали комплекс мер, позволяющих выкупить объект на законных основаниях, а не ждать годами в очереди;
· споры с властями мы тоже берем на себя. Пришло предписание, штраф или требование освободить помещение? Мы анализируем: законно ли это? Часто бывает, что чиновники перегибают палку. Мы это пресекаем.
Почему мы говорим «не откладывайте»? Потому что цена одного дня промедления — десятки миллионов. Мы знаем это по опыту. Обратись к нам люди на неделю раньше, 9 из 10 проблем мы решили бы без суда и стресса.
Управление, не требующее вашего участия
Допустим, объект куплен, документы в порядке. Можно расслабиться? Нет. Теперь начинается текучка: налоги, коммуналка, проверки, лицензии подрядчиков, если вы решили что-то перестраивать.
Мы продолжаем вести объект. Следим, чтобы вы не пропустили льготы по налогу на имущество (статья 381 НК РФ — наша настольная книга), чтобы подрядчик, который пришел штукатурить стены, имел все допуски, иначе вам будет грозить штраф по статье 9.4 КоАП РФ до миллиона.
С нами сроки отчетности — под контролем. Любой запрос из мэрии — не проблема.
Почему без нас рисков больше
Коммерческая недвижимость «под ключ» — это спокойное владение. Вы занимаетесь своим делом, а городские органы остаются где-то далеко вместе со своими предписаниями. Можно, конечно, сэкономить. Запросить выписку самому, скачать договор, пойти на сделку. Но только в прошлом году мы видели десятки сделок, рассыпавшихся на финише из-за скрытых обременений, которые непрофессиональный взгляд просто не заметил.
Мы не тестируем гипотезы за ваш счет. Мы не говорим «давайте попробуем». Мы точно знаем, какие действия и когда нужно предпринять, чтобы получить результат. Наше главное правило: «Потом» означает «никогда». Если видим проблему, значит, время ее решать наступило прямо сейчас. Законы, сроки и регламенты — это наша профессия. Мы знаем, как спасти ваш актив, пока он не перешел в разряд «бывший».
Мы возьмем на себя всю бюрократическую и юридическую тяжесть, оставляя вам только чистую прибыль. И, честно говоря, за десять лет работы мы привыкли делать это хорошо.