Апарт-отели Петербурга: рынок перегрет, инвесторы теряют доход
В Санкт-Петербурге к 2027 году число сервисных апартаментов вырастет на тысячи юнитов, но спрос на посуточную аренду уже не поспевает за предложением. Заполняемость падает, доходы инвесторов сокращаются, а девелоперы сталкиваются с трудностями при продаже новых объектов.
Фотография: Restate.ru
Сегмент апарт-отелей в Санкт-Петербурге оказался в ситуации, когда предложение качественных номеров растет быстрее, чем спрос. По данным телеграмм канала «Пятый угол», к началу 2026 года в городе работало 60 апарт-отелей с 9 тысячами номеров, а также 119 классических гостиниц на 15,8 тысячи номеров. Совокупный номерной фонд в качественном сегменте достиг примерно 25 тысяч мест.
В течение 2026 года на рынок выйдут еще более 10 тысяч новых апартаментов в крупных проектах, таких как «Про.Молодость», ZOOM на Неве, AVENUE-APART Пулково, Well, Lider и других. Даже если половина из них задержится с вводом, к 2027 году предложение увеличится на 4-4,5 тысячи юнитов - это прирост на 15-18% всего за год.
Туристический поток и структура спроса
В 2025 году Санкт-Петербург посетили 12,4 миллиона туристов, что на 7% больше, чем годом ранее. Однако темпы роста замедляются: в 2024 году прирост составлял 23%. Иностранный турпоток за январь-сентябрь 2025 года составил 600 тысяч человек, из которых более половины - туристы из Китая. Для сравнения, в 2019 году иностранцы занимали почти половину турпотока, сейчас - лишь около 7%. Европейский турист так и не вернулся, а внутренний спрос уже достиг насыщения.
Классифицированный фонд сервисных апартаментов в Петербурге достиг 7,7 тысячи юнитов - почти втрое больше, чем в Москве. Доля апарт-отелей в общем фонде города составляет 31%, тогда как в столице - только 10%. Петербург стал мировым лидером по количеству сервисных апартаментов, но этот статус обернулся проблемой для инвесторов.
Финансовые показатели и динамика доходности
В 2025 году средняя заполняемость апарт-отелей снизилась с 80,2% до 73,9%. Средний тариф (ADR) вырос на 11,7% и достиг 3 535 рублей в сутки, однако показатель RevPAR увеличился лишь на 4,2% - до 2 735 рублей. Это классическая ситуация для перегретого рынка: тарифы держатся, но объемы падают, а реальная доходность не поспевает за инфляцией. Для сравнения, в 2024 году доходность росла на 15-23%, а в 2025-м - только на 4-12%.
Падение спроса на апартаменты подтверждается и статистикой продаж. В феврале 2026 года в Петербурге было реализовано всего 57 апартаментов - по сути, рынок инвестиционного спроса практически исчез. За последние пять лет объем продаж сократился почти вдвое: с 4 409 апартаментов в 2020 году до 2 369 в 2025-м.
Девелоперы и риски проектного финансирования
Апарт-отели строятся по схеме проектного финансирования с эскроу-счетами, как и жилые комплексы. Однако отсутствие льготной ипотеки и высокая конкуренция делают этот сегмент особенно уязвимым. По оценкам, к концу года девелоперы реализовали лишь 50% площадей в строящихся апарт-объектах, несмотря на то, что многие проекты уже близки к завершению. После ввода объекта продать апартаменты становится еще сложнее: исчезает аргумент «купить дешевле на котловане», а конкурировать приходится с тысячами уже действующих юнитов на рынке с падающей заполняемостью.
Инвесторы быстро сориентировались и начали уходить из сегмента, что усилило давление на девелоперов. Как отмечает телеграмм канал «Пятый угол», ситуация на рынке апартаментов в Петербурге стала зеркалом перегрева и переизбытка предложения.
Проблемы с доходностью и риски для инвесторов в апартаменты становятся все более очевидными на фоне общего охлаждения рынка. Анализ restate.ru указывает на то, что даже в элитном сегменте аренды, как, например, в апартаментах с историей в центре Парижа, спрос формируется за счет уникальности и эксклюзивности, а не массового предложения - подробнее об этом можно узнать в материале о необычных квартирах, связанных с именем Карла Лагерфельда: аренда апартаментов с историческим прошлым в Париже.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru