Снег сошел, растительности еще нет и весна – это лучшее время для осмотра и выбора участка для дачи или дома. Как правило, большинство смотрят объявления и приобретают землю у тех, кому она досталась в процессе оформления по схемам, о которых мало кто знает. И не всегда это банальные перекупщики земли. Но в любом случае земля им досталась ниже рыночной стоимости. Причем, так же можете получить землю и вы.
Приобрести участок ниже рыночной стоимости - задача вполне реальная, если рассматривать не только открытый рынок, но и государственные аукционы, торги по банкротству и программы выкупа арендованной земли.
1. Государственные и муниципальные торги
Самый надёжный способ купить землю у государства или местной администрации. Информацию о таких участках можно найти на официальном портале торгов torgi.gov.ru или через сервис «Земля для стройки» на Публичной кадастровой карте здесь.
Как это работает: Участки выставляются на аукцион, где цена определяется в ходе торгов. Если желающих нет, назначаются повторные торги со снижением цены, что позволяет купить землю значительно дешевле рынка. Для участия потребуется оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП), зарегистрироваться на площадке и внести задаток.
Где искать: Федеральные и муниципальные электронные площадки, сайты местных администраций.
Сейчас государство начало изымать невостребованные земельные паи (для с/х земель). Если собственник доли (пая) не использует её более трёх лет, муниципалитет может через суд признать её невостребованной и выставить на продажу. Такие участки продаются сельхозорганизациям или фермерам по цене 15% от кадастровой стоимости.
2. Торги по банкротству
Ещё один способ - покупка земли, изъятых государством у юридических или физических лиц, признанных банкротами. В отличие от обычных аукционов, здесь цена в определённый момент начинает снижаться. Это этап «публичного предложения», когда стоимость лота может упасть до 10-20% от первоначальной .
На что обратить внимание: Важно проверить, нет ли на участке обременений (например, залога в банке) или споров о границах. Обязательно сверьте границы по кадастровой карте до подачи заявки.
3. Выкуп арендованного участка за 3-40% от кадастровой стоимости
Это долгосрочная стратегия, позволяющая получить землю практически даром, но требующая некоторого времени и вложений. Схема состоит из трёх этапов:
- Аренда у государства. Вы берёте участок в аренду на муниципальных торгах.
- Строительство. Возводите на нём капитальный жилой дом и регистрируете право собственности на постройку.
- Льготный выкуп. После регистрации дома вы получаете преимущественное право выкупить участок без торгов. Стоимость составит от 3% до 40% от кадастровой стоимости в зависимости от региона и численности населения (например, в Московской области это 3-15%, в Москве - 40%).
Важный юридический момент: снижение кадастровой стоимости. Если вы планируете долгосрочное владение или аренду с последующим выкупом, обратите внимание на кадастровую стоимость. Если она завышена, это влечёт повышенный налог и высокую выкупную цену. Её можно оспаривать в суде или специальной комиссии при Росреестре, если кадастровая оценка превышает рыночную . Это поможет сэкономить на платежах в будущем.
Советы для поиска лучшего варианта. Сравнивайте площадки, используйте агрегаторы, которые собирают информацию с десятков торговых площадок и госорганов, чтобы не пропустить выгодные лоты.
Будьте готовы к конкуренции. Самые привлекательные участки на гос.торгах могут вызвать ажиотаж. Итоговая цена в ходе аукциона может сравняться с рыночной. Самые большие скидки бывают на этапе, когда спрос минимален или отсутствует. Бывает, что на торгах вы будете один. Как повезет.
Но по факту можно выделить всего 2 рабочие стратегии, через которые сейчас многие приобретают землю ниже рыночной цены.
Стратегия 1. Находите участок и выводите его на торги
- ищем через НСПД.
- смотрим ПЗЗ, генплан, ВРИ
- проверяем ограничения (ЗОУИТ и т.д.)
- подаем заявление и участок выставляют на аукцион (аренда или собственность)
- участвуем и забираем в собственность.
При этом часто заходишь без конкурентов. Минусы: долго, сложно, часто отказы, иногда только через суд.
Стратегия 2. Участвуем в готовых торгах
- находим лоты через ГИС Торги torgi.gov.ru
- проверяем участок и документы
- подаем заявку
- участвуем (торги могут быть на аренду или сразу в собственность).
Это быстрее, масштабируемо, но часто есть конкуренты. Все, что нужно, это ЭЦП + задаток 25–50% от стартовой суммы торгов.
Что важно: если не делать проверку участка, деньги можно просто потерять. Потому что администрации ошибаются и иногда на проверке всплывают очень сложные ограничения.
Важно смотреть и участвовать в торгах на те участки, где рядом есть коммуникации – дороги и электричество. Если участок далеко от дороги и низковольтной ЛЭП – он никому не будет нужен, его даже не перепродашь. А строить себе без подъезда и электричества – нереально. Электричество тянуть на несколько километров вам обойдется в миллионы рублей.
Еще одна стратегия. В любом СНТ почти всегда есть заброшенные участки, неоформленные земли, участки без собственников. Это можно увидеть на карте НСПД.
Их можно забрать, абсолютно законно и часто на очень выгодных условиях.
- Находите СНТ с такими участками. Лучше искать старые товарищества, понятно, что там таких вариантов больше.
- Договариваетесь с председателем. Важно понимать: председателю тоже нужна выгода от взаимодействия с вами. Но не всегда это деньги, можно договориться на помощь с благоустройством, расчистку участка, какой-то мелкий ремонт, стройматериалы или вклад в жизнь СНТ. Формально это не прописано, но по факту без этого договориться сложно.
- Становитесь членом СНТ. Обычно для этого после согласия председателя нужно написать заявление, дождаться решения правления (или общего собрания собственников), оплатить членские взносы.
- СНТ принимает решение, что участок закрепляется за вами
- Оформляете участок в собственность через приватизацию.
Член СНТ может приватизировать земельный участок до 01.03.2031 года (п. 2.7 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).
- Делаете описание участка и согласовываете его с председателем
- Подаёте заявление + документы в администрацию или МФЦ
- Получаете решение (обычно до 2 недель)
- Ставите участок на кадастровый учёт
- Регистрируете право собственности в Росреестре.
Источник.
Как искать свободные земельные участки – показано в этом видео:
Если кто-то приобретал участок у государства по этим схемам – напишите в комментариях про свой опыт.