Управляй, но не управляй: Минстрой объяснил, как ТСЖ может передать дом профессионалам без лишних голосований.
Письмо Минстроя № 69144-ДН/04 от 12.11.2025 — это, по сути, инструкция, как ТСЖ может передать управление домом профессионалам, но при этом формально сохранить способ управления.*
Ранее, Конституционный суд в Определении от 25.06.2019 № 1626-О подтвердил: ТСЖ может нанимать УК без общего собрания.
1. Наем УК — это не смена способа управления
Это самый главный тезис. КС РФ прямо указал:
"Заключение такого договора не прекращает управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, сохраняя за товариществом собственников жилья полномочия по управлению многоквартирным домом" .
То есть юридически способ управления домом остается прежним — ТСЖ. Просто ТСЖ, реализуя свои полномочия, нанимает подрядчика (УК) для выполнения части функций. Это аналогично тому, как вы нанимаете клининговую компанию для уборки своей квартиры — вы же не меняете "способ владения" квартирой.
2. Решение общего собрания не требуется
Раз способ управления не меняется, то и решение общего собрания собственников (которое требуется именно для выбора способа управления) не нужно . Правление ТСЖ действует в рамках своей компетенции, установленной ЖК РФ и уставом ТСЖ.
3. Контроль за УК остается за ТСЖ
КС РФ подчеркнул, что ТСЖ, даже наняв УК, не устраняется от дел. Напротив, часть 2.2 статьи 161 ЖК РФ прямо возлагает на ТСЖ обязанность контролировать выполнение УК своих обязательств: следить за качеством услуг, за содержанием имущества, за предоставлением коммунальных услуг .
Минстрой России также выпустил разъяснение, которое касается ситуации, когда Товарищество собственников жилья (ТСЖ) заключает договор управления с профессиональной управляющей организацией (УО) .
Раньше было много споров:
- Это смена способа управления или нет?
- Нужно ли решение общего собрания собственников?
- Кто теперь собирает деньги — ТСЖ или УК?
Минстрой расставил всё по полочкам.
Кто принимает решение о найме УК?
Что сказал Минстрой:
Правом заключения договора управления наделено Правление ТСЖ (пункт 4 статьи 148 ЖК РФ). При этом порядок принятия такого решения законодательством не урегулирован и может быть установлен Уставом ТСЖ.
Главный вывод:
👉 Решение общего собрания собственников помещений в МКД для этого НЕ ТРЕБУЕТСЯ. 👈
Это колоссальное упрощение процедуры. Раньше многие ТСЖ боялись, что для передачи полномочий УК нужно собирать всех собственников, набирать кворум, считать голоса. Теперь Минстрой подтвердил: если уставом ТСЖ этот вопрос отнесен к компетенции правления, достаточно решения правления.
Меняется ли способ управления домом?
Здесь кроется юридическая тонкость, которую важно понять и председателям, и собственникам.
Минстрой разъяснил:
Когда ТСЖ заключает договор с УО, способ управления домом остается прежним — это управление ТСЖ. Почему?
- ТСЖ не наделено правом изменять способ управления. Это прерогатива исключительно общего собрания собственников (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
- Если бы способ управления изменился (например, на управление УК), ТСЖ утратило бы право заключать этот договор.
То есть создается юридическая конструкция:
- Способ управления: ТСЖ.
- А фактически управляет домом: Управляющая компания по договору с ТСЖ.
4. Кто теперь собирает деньги и отвечает за дом?
Это самый важный вопрос для жителей.
Минстрой четко разделил роли:
Что происходит с обязанностями?
С ТСЖ снимаются обязанности по:
- выполнению работ и услуг по управлению домом;
- содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставлению коммунальных услуг;
- обеспечению готовности инженерных систем;
- безопасности газового оборудования.
Все эти обязанности переходят к Управляющей организации (части 2.2, 11 статьи 161, часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
Что происходит с деньгами?
Собственники помещений вносят плату за содержание жилья и коммунальные услуги напрямую в Управляющую организацию, а не в ТСЖ.
ТСЖ фактически утрачивает право распоряжаться денежными средствами — это право переходит к УО.
Роль ТСЖ после передачи полномочий:
ТСЖ не исчезает. Оно продолжает существовать как юридическое лицо, но его роль меняется. Из "эксплуатирующей организации" оно превращается в контролирующий орган и сторону договора. ТСЖ должно следить за тем, как УО выполняет свои обязательства.
5. Зачем ТСЖ нанимать УК, если оно само управляет?
Это логичный вопрос. Есть как минимум три причины, почему ТСЖ может пойти на такой шаг:
- Профессионализм. У членов правления ТСЖ может не хватать компетенций для грамотного управления инженерными системами, составления смет, взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями.
- Снятие "операционки". Члены ТСЖ часто устают от ежедневной текучки: прорывы труб, жалобы жильцов, проверки. Передача функций УК снимает эту нагрузку.
- Ответственность. УО несет профессиональную ответственность за качество услуг. К ней проще предъявить претензии и взыскать убытки, чем к соседу-председателю, который работает на энтузиазме.
6. Юридические риски и что проверить
1). Устав ТСЖ
Убедитесь, что в уставе правление действительно наделено правом заключать договор управления с УО. Если этот вопрос в уставе не прописан или отнесен к общему собранию членов ТСЖ — придется собирать собрание.
2). Условия договора
Договор с УО должен быть максимально детальным:
- четкий перечень работ и услуг;
- периодичность их выполнения;
- порядок контроля со стороны ТСЖ;
- основания для расторжения.
3). Судьба спецсчетов
Если у ТСЖ открыт спецсчет на капремонт, важно понимать, кто и как будет им распоряжаться. Обычно ТСЖ оставляет эти полномочия за собой, а текущие платежи идут в УО.
Теперь у нас есть стройная система:
Конституционный
Определение КС РФ № 1626-О (2019)
Наем УК правлением ТСЖ не меняет способ управления и не требует решения общего собрания.
Ведомственный
Письмо Минстроя № 69144-ДН/04 (2025)
Разъясняет процедуру: решение принимает правление, если это предусмотрено уставом.
Судебная практика
Постановление 13ААС по делу № А26-2734/2025 (2026)
Применяет эту логику на практике: если УК нанята и управляет, именно она (а не ТСЖ) отвечает перед ресурсниками по долгам.
Коллеги, сталкивались в практике с попытками оспорить договоры ТСЖ с УК на основании "отсутствия воли собственников"? Как суды в ваших регионах применяют это определение КС РФ? Делитесь кейсами в комментариях!
Подписывайтесь на канал.