Когда обсуждаем ипотеку, чаще говорим про доход, показатель долговой нагрузки (ПДН), кредитную историю, но еще и сам объект недвижимости влияет на ставку не меньше, чем портрет заемщика.
Меня зовут Маргарита Калининская, я - кредитный и ипотечный брокер, в сфере индивидуального жилищного строительства помогаю подрядчикам ИЖС получить аккредитацию, кредитные линии на строительство и веду на аутсорсинге сделки ипотечных клиентов.
В 2026 году надбавка к ставке (RBP) может появиться не только из-за профиля клиента, но и из-за характеристик объекта.
Разберем, где это происходит чаще всего.
Новостройка / вторичка
По каждому из объектов есть свои нюансы, на новостройки в многоквартирных домах ставка может быть ниже. Почему:
- ✔️ понятный банку и аккредитованный застройщик,
- ✔️ контроль через эскроу-счета,
- ✔️ отдельные взаимоотношения у банка с застройщиком в рамках проектного финансирования на строительство, на чем банк тоже зарабатывает
- ✔️ прогнозируемая ликвидность объекта (не берем в расчет случаи, когда продажа без ПВ или в «беспроцентную» рассрочку).
Вторичный рынок - это уже индивидуальная история:
📌 юридическая чистота объекта - к слову, ни один юрист нее может гарантировать на 100%, что сделка не будет оспорена, всегда есть риски,
📌 история переходов права - некоторые банки не берут в залог объект, по которому были свежие переходы права до продажи,
📌 состояние квартиры, дома, в котором она находится, наличие обременений, несовершеннолетних собственников и даже личность продавца - все имеет значение.
В ипотеке на покупку разница может быть не всегда заметна, но в кредитах под залог недвижимости (когда объект уже в собственности) вторичка чаще получает надбавки - из-за рисков реализации залога и связанных с этим расходов.
ИЖС и строительство дома - почему ставка по ипотеке всегда выше
Здесь надбавки уже изначально заложены в ставку и ставка по ипотеке будет всегда выше, чем на покупку квартиры, так как на этапе строительства у банка нет готового ликвидного залога - по сути, он финансирует лишь проект строительства.
Поэтому:
📎 ставка выше,
📎 требования к заемщику жестче,
📎 нередко требуется дополнительный залог на период строительства (например, квартира).
Даже при строительстве дома в ипотеку с подрядчиком, а не своими силами, банк оценивает не только клиента, но и самого подрядчика: его опыт, объекты, финансовую устойчивость.
Если подрядчик не проходит внутренние требования банка — риск увеличивается, вероятность требования банком дополнительных залогов растет, в некоторых случаях банк и вовсе может затребовать замены подрядчика.
Региональные особенности - зависимость ставки по ипотеке от региона, в котором приобретается недвижимость
Не все регионы банки оценивают одинаково.
Это связано с ликвидностью недвижимости, уровнем рынка, возможностью быстрой реализации залога.
Например:
📌 в ряде регионов Северного Кавказа банки практически не кредитуют или если и одобряют, то совсем небольшие суммы,
📌 в новоприсоединенных территориях крайне мало банков готовы брать что-то в залог .
Это не значит, что ипотека невозможна.
Но в некоторых случаях банк может:
— добавить надбавку,
— сократить сумму кредита,
— попросить увеличить сумму первоначального взноса,
— или предложить альтернативную структуру сделки.
Самая низкая ставка по ипотеке на покупку квартиры сейчас - 16,3%, но банк, дающий эту ставку, присутствует и кредитует в ограниченном ряде регионов
В Питере и Москве реальная ставка - от 18,49%, но с оговорками, это могут быть доп условия о необходимости :
- Подтвердить доходы через цифровой профиль (все мы там будем и уже скоро)
- Быть зарплатных клиентом банка
- Оформить полис страхования жизни
- Иметь ПВ от 40-50%
- И т д
И это без учета специфических требований банка к портрету заемщика и форме его занятости.
Как и в каком банке взять ипотеку по самой низкой ставке - в каждом конкретном случае решение будет индивидуальным, добро пожаловать на консультацию.
«Сложные» объекты недвижимости и как это отражается на ставке
Есть категории недвижимости, которые автоматически попадают в зону повышенного внимания:
❗️ объекты с нестандартными/неузаконенными перепланировками,
❗️ долевая собственность,
❗️ комнаты, апартаменты,
❗️ дома с неоформленными элементами или спорным статусом земли.
Для банка это риск:
если что-то пойдет не так, реализовать такой залог сложнее.
Для заемщика - тоже: в будущем такую недвижимость сложнее продать или рефинансировать такую ипотеку.
Поэтому в таких сделках надбавка к ставке встречается довольно часто.
Подитожим сегодняшнюю тему: надбавка RBP применяетя не только из-за заемщика - это то всегда совокупность факторов по тому «кто берет ипотеку» + «что именно покупает».
И для тех, кто не любит длинные посты, коротко:
1️⃣ Тип недвижимости напрямую влияет на ставку: новостройки чаще оцениваются легче и быстрее, чем вторичный рынок и залоговые кредиты.
2️⃣ ИЖС и строительство - зона повышенного риска для банков, поэтому ставки выше и требования ко всем участникам сделки жестче, в том числе и к подрядчикам.
3️⃣ Регион и характеристики объекта могут включать надбавку даже при хорошем профиле заемщика.
Ипотека сегодня - это не только выбор программы, ставки и банка, это еще и выбор объекта с учетом требований банк. Иногда это влияет на финальные условия ипотеки сильнее, чем кажется на этапе поиска недвижимости.
#ипотека #ставкипоипотеке #купитьдомвипотеку #ипотекаижс