Со снижением ключевой ставки снижается ставка по депозитам, и хорошо, что это происходит плавно, что даёт время инвесторам не торопиться и принять взвешенное решение куда переложиться.
Высокие ставки по депозитам немного вскружили голову, и многие не рассматривают варианты доходности ниже 20% годовых, хотя профессиональные инвесторы утверждают, что 14-15% годовых - это хорошая доходность в долгую! Такую доходность не каждый бизнес может обеспечить, особенно в нынешних реалиях.
Нашим соотечественникам сейчас остаётся не так много вариантов для инвестирования:
- Фондовый рынок (требует квалифицированных знаний);
- Недвижимость жилая, коммерческая и земля;
- Крипта (наиболее волатильный и высокорискованный инструмент);
- Бизнес (высокие риски).
Самый консервативный и кажется понятный многим инструмент - это недвижимость. 💯
Но недвижимость также требует множество знаний и высокой экспертизы для того, чтобы зарабатывать на ней. Её плюс в том, что это наиболее защищеный инструмент, если грамотно к нему подходить.
В статье хочу описать, какую примерную доходность даёт недвижимость, чтобы не было иллюзий.
Здесь правильно разделять на жилую и коммерческую.
Жилая недвижимость и апартаменты.
С жилой все значительно проще и не требует специальных знаний, можно самостоятельно разобраться, пользуясь консультацией экспертов. Также вам в помощь жилищный кодекс, котрый защищает граждан от неблагонадежных управляющий компаний и тп.
Жилую недвижимость можно выгодно купить, добавить ценности через ремонт и меблиррвку (тюнингануть), далее сдавать её в аренду или выгодно перепродать.
При долгосрочной аренде можно рассчитывать на доход от аренды 4-6% годовых, при посуточной аренде можно увеличить этот доход +2% к долгосрочной.
Со временем доход от аренды будет индексироватся на 5-10%, если вы сдали квартиру за 50тр в месяц, через год можете увеличить аренду до 53-55тр в месяц.
Если у вас инвестиционная история, тогда правильнее добавлять к арендному доходу прирост стоимости обьекта. Плюс сам аредный платежь нужно индексировать на 5 -10% в год (на величину инфляции).
Например, за 5 лет (чтобы не платить налог с увеличения стоимости при продаже) ваша стоимость увеличилась на 60%. Значит делим 60% на 5 лет =12% в год и прибавляем средний доход от аренды 5% годовых, получаем 17% годовых - примерная доходность от жилой недвижимости.
‼️Добавлю, что эту доходность можно обеспечить при хорошей цене покупки объекта, чтобы рост стоимости за 5 лет был +60%. Многие при подборе объекта промахиваются, тк непорядочные риэлторы им предлагают объекты, с которых у них будет больше комиссия🤷♂️.
Мы в компании G-kvartal выстраиваем партнёрские отношения с клиентами в долгую, где наша цель - это выгода и удовлетворенность клиента, а не размер разовый комиссии.
Потому что мы дальше сопровождаем клиента в добавлении ценности через ремонт и хоумстэйджинг, арендой, продажей.
У нас есть кейсы, где мы работаем уже со вторым поколением семьи - с детьми наших первоначальных партнёров и в основном к нам идут по рекомендациям. 🤝
Апартаменты отличаются от квартир.
Минусы апартаментов:
Нельзя сделать постоянную регистрацию (сейчас разрешили делать временную);
Выше налог (зависит от назначения);
Выше тарифы за коммуналку;
Меньше желающих купить в сравнении с квартирами;
В большинстве рост стоимости ниже, чем рост стоимости квартир в этой же локации;
В целом статус апартаментов сложнее квартир.
Плюсы апартаментов:
По стоимости дешевле подобных кварир на 10-15%;
Нет ограничений по установке мокрых точек, как в жилом фонде, и можно купить одну большую площадь и спроектировать, как удобно;
Апарты дают доходность 6-10% годовых, в посуточной аренде дохожность можно увеличить на 2-4%.
Например, из площади 50 квадратов можно сделать 2 студии и сдавать каждую отдельно. Так если стоимость аренды 50 квадратов (2х комнатные апарты) - 90 тр/месяц, а две студии можно сдавать каждую за 70 тр/месяц и получать 140 тр/месяц. Абсолютно легально можно увеличить свой арендный доход +50%.
Многое зависит от жк, его назначения и тп. Все нужно анализировать и считать до покупки.
Коммерческая недвижимость.
ГАБы (готовый арендный бизнес) - первые этажи жилых домов: супермаркеты, салоны красоты, ПВЗ, кафе и тп; 8-10% годовых доходности 10-12 лет окупанмости.
Офисы. Хлрошая окупаемость 8-10 лет.
Light industrial - лёгкая промышленность: небольшие производства, склады и тп.
Сейчас дает самую высокую доходность 15 - 20% годовых, с окупаемостью 5-8 лет.
Важно понимать‼️
Коммерческая недвижимость требует от собсвенника:
☑️ осуществление деятельности через ИП или ООО;
☑️ Бухгалтерия и отчётность;
☑️ Юридическое сопровождение;
☑️ Управления, специализированных знаний и болеее профессионального подхода.
☑️ Более качественного аналитического подхода в виду огромного количества КФУ (ключевых факторов успеха)
Вообще не существует "таблетки", которая решит основной вопрос инвестора:
"какой вид недвижимости самый прибыльный и гарантированно принесёт ожидаемый доход?"
Везде есть как успешные, так и убыточные кейсы. Никто не сможет вам дать 💯 гарантию высокой дозодности.
‼️Но профессионалы смогут вам сильно увеличить вероятность успеха ваших инвечтиций! 💶📈
Поэтому мой беспроигрышный совет-классика - имейте дело исключительно с профессионалами, кто дорожит своей репутацией.
P.s.
По-моему мнению в коммерцию имеет смысл идти с минимальным входом от 30 млн руб.
