Банки, клиенты и застройщики оказались в тупике из-за несовершенства схемы
Система проектного финансирования в строительстве обещала защитить покупателей и очистить рынок от мошенников, но на практике столкнулась с серьезными противоречиями между интересами банков, девелоперов и дольщиков. Почему механизм не работает так, как ожидалось, и к чему это привело - в материале.
Фотография: Restate.ru
С момента внедрения проектного финансирования в строительстве ожидания были высоки: механизм должен был стать гарантией для дольщиков, инструментом контроля для банков и стимулом для цивилизованного развития рынка. Однако спустя несколько лет стало очевидно, что система далека от идеала и создает новые сложности для всех участников.
Клиенты, вложившие средства через эскроу-счета, формально защищены от потери денег при банкротстве застройщика. Но на практике возврат средств после раскрытия эскроу-счетов не решает главную проблему: инфляция и рост цен на жилье за время строительства делают эти деньги практически бесполезными для покупки аналогичной квартиры. Большинство дольщиков не готовы мириться с потерей квадратных метров и требуют исполнения обязательств по ДДУ, а не возврата обесцененных средств.
Банки, выступающие гарантом прозрачности, тоже оказываются в уязвимом положении. Кредитные организации вкладывают значительные ресурсы в проектное финансирование и ипотечные программы, но в случае срыва проекта теряют активы, на которых строились их обязательства. Возврат средств клиентам не компенсирует потери банков, а риски перераспределяются по всей финансовой системе.
Девелоперы и котловой метод: старые привычки не исчезли
Для девелоперов проектное финансирование должно было стать инструментом целевого использования средств. Однако на практике большинство крупных игроков продолжают использовать так называемый котловой метод - средства с разных проектов смешиваются и перераспределяются между стройками. Это позволяет поддерживать ликвидность, но полностью противоречит идее прозрачности и адресности финансирования.
В результате, даже при формальном соблюдении требований, деньги часто идут не на тот объект, под который были выделены. Такая ситуация сохраняет риски для всех сторон: если один проект «проседает», страдают и другие, а прозрачность остается иллюзорной.
Тем не менее, нельзя отрицать и положительные эффекты реформы. С рынка практически исчезли откровенные мошенники, которые собирали деньги, не планируя строить. Банки, выступая третьей стороной, ограничили возможности девелоперов раздувать пузырь на рынке новостроек и создавать долгострои. Но эти плюсы не отменяют системных проблем.
Мифы о консолидации и новые вызовы
В 2020 году многие эксперты прогнозировали, что проектное финансирование приведет к консолидации рынка: якобы банки будут работать только с крупными застройщиками, а мелкие игроки исчезнут. Однако реальность оказалась иной - число амбициозных девелоперов только выросло, а рынок остался фрагментированным.
Параллельно ужесточение контроля и новые требования к застройщикам не всегда приводят к снижению рисков для дольщиков. Как показывает анализ ситуации с индивидуальным строительством, даже при формальном контроле со стороны банков и государства сотни семей могут остаться без жилья из-за несовершенства механизмов и обходных схем.
В итоге проектное финансирование стало фильтром для откровенно сомнительных компаний, но не решило фундаментальных противоречий между интересами банков, девелоперов и покупателей. Система требует доработки, иначе риски для всех участников сохранятся и в ближайшие годы.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru