Банк России выступил с инициативой, способной кардинально изменить правила игры на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Выступая на пленарном заседании Государственной Думы, председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина заявила о необходимости распространения механизма счетов эскроу на все виды ипотечного кредитования частных домов, а не только на льготные программы, как это предусмотрено сейчас.
Поводом для столь решительной позиции регулятора стала сложная ситуация, в которой оказались тысячи россиян. По оценкам ЦБ, около 20 000 семей, взявших ипотеку на строительство дома, столкнулись с проблемами из-за недобросовестных подрядчиков.
«Первопричина в том, что нет требований по счетам эскроу, когда средства граждан защищены», – подчеркнула глава ЦБ, отметив, что образовавшийся пробел необходимо устранить.
Ситуация с обманутыми заемщиками в сегменте ИЖС уже давно находится в фокусе внимания регулятора. Еще в начале марта на ежегодной встрече с банкирами Эльвира Набиуллина призвала кредитные организации активнее идти навстречу гражданам, пострадавшим от действий подрядчиков. Она рекомендовала банкам проводить реструктуризацию долгов, а в сложных случаях – рассматривать вопрос о частичном или полном списании задолженности. При этом глава ЦБ обратила внимание, что люди нередко выбирали подрядчиков из списков, которые сами банки публиковали на своих сайтах, доверяя рекомендациям кредитных организаций. Общие затраты банков на поддержку таких клиентов, по оценкам регулятора, могут составить чуть более 4 миллиардов рублей.
Первый год эксперимента: достижения и барьеры
Обязательное использование эскроу-счетов в ИЖС было введено с 1 марта 2025 года, но на данный момент распространяется только на строительство с привлечением льготных ипотечных программ. Механизм призван защитить граждан от потери средств в случае неисполнения обязательств подрядчиком: деньги покупателя хранятся на специальном счете в банке и перечисляются исполнителю только после завершения строительства или определенных этапов работ.
По данным ПАО «ДОМ.PФ», на которые ссылались участники круглого стола в Совете Федерации 25 марта 2026 года, более 6000 подрядчиков уже подтвердили готовность работать по новой схеме. Фактически заключено свыше 23 000 договоров строительного подряда на возведение домов общей площадью 2,5 миллиона квадратных метров. Построено порядка 9000 домов площадью 1 миллион квадратных метров.
Однако, как отметил первый заместитель председателя Комитета СФ Владимир Городецкий, темпы распространения новой практики пока отстают от ожиданий. На фоне общего объема ввода ИЖС в 2025 году, составившего 63,5 миллиона квадратных метров, доля строительства с использованием эскроу остается скромной. Среди основных сдерживающих факторов, озвученных более чем 50 регионами, – высокие процентные ставки по кредитам для подрядчиков и нехватка у них оборотных средств для ведения работ до момента раскрытия эскроу-счетов.
Новый вектор развития рынка
Развитие сегмента ИЖС с использованием эскроу неразрывно связано с цифровизацией отрасли. С 1 марта 2026 года в Москве введен региональный контроль за деятельностью подрядчиков, строящих частные дома с использованием счетов эскроу. Компании теперь обязаны размещать информацию о своих объектах в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволяет гражданам отслеживать ход строительства и гарантирует прозрачность использования их средств.
Как ранее сообщал портал ДОМ.NEWS, такая мера направлена на то, чтобы распространить на подрядчиков ИЖС те же требования, которые предъявляются к застройщикам многоквартирного жилья.
Несмотря на очевидные плюсы для защиты прав граждан, распространение эскроу на весь спектр ипотечных продуктов вызывает дискуссии о доступности такого жилья. Эксперты указывают, что переход на проектное финансирование неизбежно увеличивает себестоимость строительства, что может привести к росту конечных цен для покупателей. В условиях высокой ценовой чувствительности спроса на загородном рынке это создает риски. Однако, как показывает международная практика, эскроу-счета успешно работают в странах Европы и США на протяжении десятилетий, позволяя свести к минимуму проблему обманутых дольщиков.
Международный контекст и точечная настройка механизма
Опыт зарубежных стран демонстрирует эффективность применения эскроу в жилищном строительстве. В Германии, например, счета эскроу используются с 1970-х годов. Ключевым элементом там является многоступенчатая проверка застройщика: новая компания не может получить финансирование без значительного собственного капитала, портфолио реализованных проектов и соответствующей лицензии. В Испании оплата строительства делится на пять этапов, и средства списываются со счета эскроу только на покупку материалов под строгим контролем банка, а прибыль девелопер получает только после сдачи дома.
В то же время российские участники рынка призывают к более гибкому подходу. В январе 2026 года заместитель генерального директора «ДОМ.PФ» Алексей Ниденс заявил о необходимости донастройки механизма эскроу применительно к деревянному домостроению. По его данным, из более чем 12 500 домов, строящихся с использованием эскроу, лишь около 100 возводятся с применением деревянных домокомплектов. Это свидетельствует о непопулярности данного механизма среди производителей и подрядчиков в этом сегменте. Госкомпания совместно с Минстроем готовит предложения по внесению изменений в законодательство, чтобы учесть специфику деревянного строительства.
Перспективы и системные изменения
Предложение ЦБ об обязательном применении эскроу для рыночной ипотеки на ИЖС по сути направлено на унификацию правил игры. Если сейчас защита распространяется только на получателей льготных кредитов, то в случае принятия инициативы все ипотечные заемщики, вне зависимости от программы, будут застрахованы от риска потери средств.
Этот шаг логично вписывается в общую стратегию по выводу рынка частного домостроения из «теневой зоны». Как отметил первый заместитель председателя Комитета СФ Владимир Городецкий, сейчас значительная часть ИЖС строится хозяйственным способом или с привлечением неаккредитованных подрядчиков, что создает риски для качества и финансовой безопасности граждан. Распространение эскроу на все виды кредитования позволит не только защитить людей, но и повысить ликвидность такого жилья как залогового актива для банков.
Ключевым условием успешного масштабирования механизма, по мнению участников рынка и законодателей, остается создание доступных кредитных инструментов для самих подрядчиков. Решение проблемы высокой стоимости заемных средств для профессиональных участников строительного рынка позволит обеспечить непрерывность строительного цикла и сделает возведение частных домов с использованием эскроу экономически целесообразным для бизнеса. Без этого, как справедливо отмечают эксперты, риски нарушения прав граждан, о которых говорит глава ЦБ, будут лишь перераспределяться между участниками рынка, но не исчезнут полностью.
© ДОМ.NEWS