Приобретательная давность. Новое решение КС РФ поможет владельцам в признании права собственности на имущество
Ввиду существования пробелов в законодательстве и неоднозначности позиции судебной практики нередки случаи сочетания фактического наличия права собственности на недвижимость с юридическим его отсутствием.
Представьте: Вы купили здание или земельный участок у компании, осуществили ремонт, добросовестно уплачиваете налоги. Внезапно выясняется — вашего права собственности юридически не существует и никогда не существовало. Лицо, продавшее вам имущество, никогда не имело на него права собственности.
До недавнего времени данные ситуации вызывали на практике большое количество трудностей из-за необходимости представления доказательств, которых может со временем не быть в наличии, отсутствии недобросовестного контрагента по договору и необходимости его поиска, а также иных причин.
Постановление Конституционного Суда РФ № 18-П от 25.03.2026 – ответ на многие вопросы для лиц, желающих узаконить собственность на основании приобретательной давности.
Почему срок владения обнулялся?
Для того, чтобы стать собственником бесхозяйного или проблемного недвижимого имущества, необходимовладеть им открыто, добросовестно и непрерывно в течение 15 лет (ст. 234 ГК РФ).
Ранее суды в решениях указывали на необходимость исчисления срока приобретательной давности следующим образом: Лицо, владеющее недвижимым имуществом, правомочно прибавлять к своему сроку владения срок предыдущего владельца исключительно в случае универсального правопреемства (при наследстве или реорганизации юрлица). Если же лицо приобрело здание по договору у неправомочного собственника – срок владения начинает течь с момента приобретения объекта по договору.
Позиция КС РФ: формализм не является препятствием
Рассматривая жалобу гражданина Г.В. Зубахина, Конституционный Суд РФ установил совершенно новое правило исчисления сроков:
1. Сложение сроков. При договорном отчуждении имущества сроки владения контрагентов суммируются. Не является существенным обстоятельством тот факт, что сделка не повлекла мгновенного перехода права собственности — важно фактическое преемство владения.
2. Критерий добросовестности. Важно, чтобы и обратившееся лицо, и его предшественник владели объектом добросовестно, открыто и непрерывно.
3. Бремя доказывания. Доказывать чистоту поведения обоих владельцев придется лицу, обратившемуся в суд с иском о признании права собственности на основании приобретательной давности.
Внесение изменений в ГК РФ
КС РФ прямо указал на необходимость внесения поправок в пункт 3 статьи 234 ГК РФ. В ближайшее время законодательство официально закрепит возможность сложения сроков при сингулярном правопреемстве (по договорам).
Данное обстоятельство существенно снизит барьеры для признания права собственности добросовестных приобретателей в судебном порядке.
