Знаете, что общего между моим соседом дядей Вовой и Конституционным судом? Дядя Вова сдавал свою двушку в спальнике 11 месяцев. Как все. Договор продлевал автоматически. А когда захотел вернуть квартиру для внука, квартиранты сказали: «Мы никуда не едем». И всё. Полиция развела руками, управляющая компания плечами пожала. А дядя Вова теперь живёт в комнате у сына и подаёт в суд.
Я сначала не поверил. Думал, ну как так, хозяин — барин. А оказалось, всё сложнее. И если вы сдаёте квартиру или только собираетесь — читайте внимательно. Потому что правила поменялись, и теперь квартиранта почти невозможно выселить. Даже если он не платит. Даже если вам срочно нужна своя жилплощадь. Даже если вы его терпеть не можете.
Почему все сдавали на 11 месяцев
Раньше была простая схема. Собственники заключали договор на 11 месяцев. Не на год, не на два, а именно на 11. Почему? Чтобы не подпадать под правила долгосрочной аренды: регистрацию в ЕГРН и преимущественное право нанимателя на продление. Если договор на год и больше — квартирант получает право остаться. Если меньше — ты хозяин, можешь попросить освободить жильё в любой момент. Все так делали. Я сам так сдавал, когда у меня была лишняя комната.
Чтобы не заморачиваться каждый раз с новым договором, в такие договоры добавляли условие об автоматической пролонгации. Подошёл срок — договор сам продлился. Удобно. И для хозяина, и для жильца. Но эта удобная схема теперь работает против собственника. И дядя Вова это прочувствовал на своей шкуре.
Как Конституционный суд перевернул всё с ног на голову
Оказывается, Конституционный суд РФ ещё в прошлом году выпустил постановление № 23-П. Я о нём не знал, пока дядя Вова не начал разбираться. И там чёрным по белому написано: если из-за регулярных продлений краткосрочных соглашений фактические отношения длятся свыше года — их могут признать долгосрочными. Со всеми вытекающими.
Что это значит по-русски? Если вы сдаёте квартиру 11 месяцев, потом автоматически продлеваете, потом ещё раз — суд может посчитать, что это не «краткосрочная аренда», а полноценные долгосрочные отношения. А при долгосрочной аренде квартирант имеет право на жилище. И выселить его без суда — нельзя. Даже если очень хочется.
Дядя Вова сдавал квартиру три года. Каждый раз продлевали договор автоматически. И когда он пришёл к квартирантам с просьбой освободить жильё, те спокойно ответили: «Мы тут живём три года. Это уже наше жильё». И по закону они правы.
Что теперь может собственник
Если вы думаете, что собственник квартиры — царь и бог, то ошибаетесь. После этого постановления права у жильца и у хозяина почти сравнялись.
Расторгнуть договор без суда можно только если жилец:
- Задолжал по оплате (причём сумму долга надо подтвердить документально)
- Грубо нарушает правила проживания (заливает соседей, устраивает притоны, ломает стены)
- Использует квартиру не по назначению
Одной фразы в договоре «собственник вправе в любой момент расторгнуть договор и выселить жильца» недостаточно. Суд её просто проигнорирует. Потому что право на жилище охраняется Конституцией, статья 40. И никто не может просто так взять и вышвырнуть человека на улицу. Даже если это ваша собственность.
А если собственник всё-таки решит выселить жильца сам, без суда? Вызовет полицию, выкинет вещи, поменяет замки? Тогда жилец идёт в суд, требует восстановления нарушенных прав и компенсации убытков. И получает. Потому что закон на его стороне. Я сам знаю случай, когда квартиранту заплатили 300 тысяч за незаконное выселение. И это не предел.
Что делать, чтобы не попасть в такую же историю
Я для себя вынес несколько правил. И дяде Вове сказал, и вам напишу. Потому что лучше предупредить, чем потом жить в комнате у сына.
Правило первое: никакой автоматической пролонгации.
Если нужна возможность быстро прекратить найм — заключайте отдельные договоры на срок до года. Каждый раз новый. Не «продлеваем по умолчанию», а садимся, переподписываем, фиксируем новый срок. Да, это морока. Но это ваша защита.
Правило второе: прописывайте конкретные основания для расторжения.
Не общими словами, а конкретно: «При задолженности более двух месяцев», «При систематических жалобах от соседей (более трёх за месяц)». И обязательно пропишите, как фиксировать нарушения: акты, фото, уведомления. Чтобы в суде у вас были доказательства.
Правило третье: не играйте в долгосрочную аренду, если хотите сохранить контроль.
Если вы пустили квартиранта и он живёт у вас больше года — считайте, что он получил право на жилище. Выселить его будет очень сложно. Поэтому если вам нужна квартира для себя или для родственников — не сдавайте на длительный срок. Или будьте готовы к тому, что обратно вы её получите не скоро.
Правило четвёртое: регистрируйте договор, если срок больше года.
Это противное правило, но оно работает. Если договор долгосрочный — его надо регистрировать в Росреестре. Многие этого не делают, чтобы сэкономить на налогах и бюрократии. Но знаете, что хуже? Если суд признает ваши отношения долгосрочными, а вы договор не зарегистрировали. Тогда вас могут привлечь за уклонение от налогов и несоблюдение закона. И это уже не спор с квартирантами — это разговор с налоговой. Последствия куда серьёзнее.
Что в итоге
Я не юрист. Я простой мужик, который сдавал квартиру и думал, что всё знает. А оказалось, что правила поменялись, и если не разобраться вовремя, можно остаться и без квартиры, и с долгами.
Дядя Вова сейчас судится. Внук квартиру так и не получил, деньги уходят на адвокатов. А всё потому, что когда-то подписал договор с автоматической пролонгацией и не задумался, что будет через три года.
Если вы сдаёте квартиру — пересмотрите свои договоры. Если только собираетесь — делайте правильно с самого начала. Потому что право на жилище теперь у квартиранта почти такое же, как у собственника. И спорить с этим бесполезно. Лучше встроиться в новые правила и не потерять своё.
👍 Если вы тоже сдаёте квартиру и теперь переживаете, что не сможете её вернуть — ставьте лайк. Посмотрим, сколько нас таких.
👇 А вы сталкивались с проблемами при выселении квартирантов? Напишите в комментариях, как выкручивались. Обменяемся опытом.
🔔 Подписывайтесь на Бюджетный вариант. Здесь мы не надеемся на «авось», а разбираемся, как работают новые законы на практике. Чтобы ваша квартира оставалась вашей.