Комплексное освоение территорий в России 2025–2026: актуальные тренды
Комплексное освоение территорий (КОТ) переживает стремительную трансформацию. Ещё несколько лет назад это понятие ассоциировалось с крупными спальными кварталами на окраинах городов. Сегодня КОТ — это полноценный инструмент обновления городской среды, включённый в национальный проект «Инфраструктура для жизни» и охватывающий уже 81 регион России.
Если вы — девелопер, владеющий земельным участком от нескольких гектаров до сотен и тысяч гектаров, или только рассматриваете вход в подобный проект, — эта статья поможет разобраться в ключевых тенденциях 2025–2026 годов.
КОТ и КРТ: в чём разница в 2025 году
Термины «КОТ» и «КРТ» нередко используются как синонимы, но это не одно и то же.
КОТ (Комплексное освоение территорий) — более широкое понятие в профессиональной среде для обозначения любого масштабного девелоперского проекта, предполагающего комплексную застройку крупного участка с созданием инфраструктуры.
КРТ (Комплексное развитие территорий) — юридически закреплённый механизм, введённый Федеральным законом №494-ФЗ от 30 декабря 2020 года. КРТ предполагает заключение договора о комплексном развитии, чёткое разграничение обязательств сторон и применяется как для новых территорий (greenfield), так и для существующей застройки. На практике в 2025–2026 годах большинство крупных проектов КОТ реализуются именно в правовом формате КРТ — как инициатива правообладателей земли или по решению региональных властей.
Масштаб программы: цифры, которые важно знать
Программа КРТ в России по итогам пяти лет работы показала впечатляющие результаты:
- В 81 регионе в активной стадии реализации находится почти 1300 проектов КРТ общей площадью 26,9 тыс. га
- Суммарный градостроительный потенциал — 204 млн кв. м, из них 153,4 млн кв. м жилья
- По проектам КРТ уже введено 3,6 млн кв. м недвижимости, включая более 3 млн кв. м жилья
- В 2025 году только Москва опубликовала 146 новых проектов КРТ — рекордный показатель за всё время действия программы, почти втрое больше, чем в 2024 году
- В проработке находится 1877 территорий площадью 42,2 тыс. га с потенциалом 307 млн кв. м
Тренд 1. КРТ становится главным инструментом вместо КОТ
В 2025 году целевой показатель — 1000 решений о КРТ, запланированный на 2030 год, — был достигнут досрочно: принято уже 1061 решение. С 2025 года к программе впервые подключились 37 субъектов с низким уровнем бюджетной обеспеченности, получив федеральное финансирование на строительство инфраструктуры в рамках КРТ.
Важный факт: 82% проектов КРТ по всей России реализуются по инициативе собственников земельных участков — преимущественно девелоперов. Это означает, что механизм КРТ реально работает как инструмент инициативного освоения участков.
Тренд 2. ИЖС в рамках КОТ/КРТ — новый формат масштабной застройки
В 2025 году в России построено рекордное количество индивидуального жилья — 63,5 млн кв. м ИЖС. Этот рынок стремительно интегрируется в механизм КОТ/КРТ.
Крупнейшие примеры:
С 1 марта 2025 года поправки №486-ФЗ разрешили включать в КРТ индивидуальные дома и дома блокированной застройки, непригодные для проживания, что открыло новые территории в центрах городов для редевелопмента.
Тренд 3. Нацпроект «Инфраструктура для жизни»
С 2025 года КРТ включён в национальный проект «Инфраструктура для жизни». Акцент переносится с объёмов строительства на качество городской среды: повышение индекса качества среды на 30% в опорных населённых пунктах, обеспеченность жильём — 33 кв. м на человека, благоустройство 30 тыс. общественных пространств.
По итогам 2025 года в рамках господдержки завершено 5 объектов, начато строительство 9 детских садов, 5 школ, 6 дорог и 10 объектов технологических сетей. Это прямая помощь девелоперам: часть инфраструктурных затрат перекладывается на государство.
Тренд 4. Мастер-планирование и концепция «15-минутного города»
Ключевой методологический тренд — обязательная разработка мастер-плана территории перед проектированием. Мастер-план для КОТ — это стратегический документ: функциональное зонирование, транспортный каркас, очерёдность освоения и финансирования инфраструктуры, концепция публичных пространств.
Параллельно набирает обороты концепция «15-минутного города»: все базовые потребности жителя (работа, образование, медицина, торговля, досуг) — в пешей доступности. Девелоперы, закладывающие этот принцип в мастер-план, получают конкурентное преимущество на рынке.
Тренд 5. Коммерческая инфраструктура — обязательный элемент КОТ
Правильный функциональный микс коммерции повышает ликвидность всего жилого проекта. По данным опросов, более 85% покупателей считают коммерческую инфраструктуру обязательным критерием выбора жилья. Актуальные форматы в КОТ 2025 года:
- Стрит-ритейл и фудхоллы на первых этажах
- Коворкинги и офисы гибкого формата
- Районные спортивные и wellness-объекты
- Сервисная коммерция: медцентры, ветклиники, детские центры
- Локальные рынки и фермерские магазины — тренд «живой улицы»
Специалисты Neomaker.ru (Делайновое.РФ) разрабатывают концепции коммерческой инфраструктуры в жилых кварталах и КОТ — от оптимального функционального микса до концепции первых этажей и якорных арендаторов.
Тренд 6. Редевелопмент промышленных зон — brownfield в приоритете
Главный источник площадок под КОТ/КРТ в 2025–2026 годах — бывшие промышленные зоны (brownfield). Только в Москве планируется реорганизация 4,5 тыс. га неэффективно используемых территорий с возведением свыше 60 млн кв. м недвижимости и созданием более 1 млн рабочих мест.
Преимущества brownfield: расположение внутри городской структуры, высокая транспортная доступность, наличие инженерных сетей, близость к потребителям. Инвестиции в московские проекты КРТ оцениваются в 23,1 трлн рублей, бюджетный эффект после завершения — 2,2 трлн рублей в год.
Тренд 7. Законодательные изменения 2025 года
Ключевые новшества:
- ИЖС в КРТ (с 1 марта 2025) — индивидуальные дома и блокированная застройка включаются в механизм КРТ
- Упрощение документации — при наличии ППТ не требуется ПМТ, земельные участки образуются напрямую — экономия минимум 1 год инвестиционного цикла
- Параллельная проектная документация — проектирование параллельно с образованием участков
- Федеральные субсидии — 37 регионов получили финансирование на строительство дорог, школ и инженерных сетей в КРТ
С чего начать: Best Use анализ участка
Любой масштабный проект КОТ начинается с одного вопроса: «Что здесь строить, и выгодно ли это?» Профессиональным ответом служит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (Best Use).
Best Use анализ для КОТ включает:
- Анализ местоположения, транспортной и пешеходной доступности
- Изучение рынка и конкурентной среды в зоне влияния
- Долгосрочные прогнозы развития территории и рынка
- Рассмотрение различных форматов застройки и их экономики
- Финансовые расчёты и выбор наиболее эффективного варианта
Заказать Best Use анализ для участка от 15 соток до 1500 га, разработку концепции КОТ или коммерческой инфраструктуры ЖК можно в Neomaker.ru (Делайновое.РФ) — 27 лет практики, более 236 реализованных проектов в России, Казахстане и Узбекистане.
Итог: на что ориентироваться девелоперу
Источник - https://www.neomaker.ru/analyses/tpost/76cazmmi31-kompleksnoe-osvoenie-territorii-v-rossii
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных маркетинговых исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:
Сайт: www.neomaker.ru Телефон: +7 (922) 110-01-01 Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи
Алексей Коноплев