Подписывайтесь, на наш канал
в MAX: https://max.ru/join/DGzfo5SL-3vaHFuy3xfd4Xh89Fte9OJGssdw1B7J1_o
И в Telegram https://t.me/bizjurist
Правительственная комиссия одобрила законопроект, который кардинально меняет порядок оформления ипотеки между гражданами. Инициатива Министерства финансов РФ, направленная на «обеление» сектора частного кредитования, вводит обязательное нотариальное удостоверение для договоров залога жилья, обеспечивающих обязательства между физическими лицами, включая индивидуальных предпринимателей.
Соответствующая информация опубликована на официальном сайте Минфина России. Поправки планируется внести в статью 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Суть изменений: от «простой письменной» к нотариальной форме
Действующее законодательство (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») позволяет сторонам — физическим лицам — заключать договор ипотеки в простой письменной форме. Такой механизм широко распространен в двух основных сценариях:
- Обеспечение частного займа между знакомыми, родственниками или деловыми партнерами.
- Рассрочка при купле-продаже недвижимости, когда сам объект остается в залоге у продавца до полной оплаты.
В этих случаях обременение (ипотека в силу закона или договора) регистрировалось в Росреестре на основании поданного сторонами договора, не требующего визы нотариуса.
Одобренный законопроект упраздняет эту возможность. Если поправки будут приняты, для возникновения ипотеки между физическими лицами (включая случаи, когда одна из сторон имеет статус ИП) станет обязательным нотариальное удостоверение договора.
Аргументация разработчика: защита и контроль
Автором инициативы выступает Министерство финансов РФ. Ведомство обосновывает необходимость нововведения двумя ключевыми факторами:
- «Обеление» финансового сектора. Законопроект включен в план мероприятий, направленных на вывод из тени отдельных секторов экономики. Частное кредитование под залог жилья долгое время оставалось зоной повышенных рисков, где нередко скрывались недобросовестные практики, включая «черных» кредиторов и микрофинансовые организации, маскирующиеся под частных лиц.
- Защита заемщиков. Нотариус в данном случае выступает гарантом юридической чистоты сделки. Его участие решает сразу несколько задач:
Проверка дееспособности: нотариус устанавливает личность и проверяет дееспособность участников, исключая риск признания сделки недействительной из-за порока воли или состояния одной из сторон.
Разъяснение последствий: специалист обязан разъяснить сторонам смысл, значение и правовые последствия заключаемого договора, акцентируя внимание на рисках утраты жилья в случае неисполнения обязательств.
Подтверждение воли: нотариальное действие подтверждает, что сделка совершается добровольно, без давления или заблуждения.
Правовые последствия для участников оборота
Принятие законопроекта повлечет за собой не только изменение практики оформления, но и увеличение издержек сторон. Помимо государственной пошлины за регистрацию обременения в Росреестре, залогодателю и залогодержателю придется оплатить услуги нотариуса (правовой и технический характер), размер которых варьируется в зависимости от региона и суммы обязательства.
Стоит отметить, что сейчас ипотека между гражданами, оформленная в простой письменной форме, остается легитимной, однако после вступления изменений в силу такая возможность будет утрачена. Эксперты полагают, что нововведение снизит количество споров, связанных с подделкой подписей или оспариванием сделок недееспособными лицами, однако может усложнить жизнь добросовестным участникам оборота, вынуждая их обращаться к нотариусам даже в рамках «родственных» займов.
Напомним, что законопроект прошел стадию одобрения Правительственной комиссией. Следующим этапом станет его рассмотрение в Государственной Думе. Следите за обновлениями законодательства, чтобы не пропустить дату вступления новых правил в силу.