Объект выглядит нормально. Понятный формат, аккуратный ремонт, без изысков. Никаких явных проблем.
Проходит месяц. Потом второй. Показы есть, но до сделки не доходит: клиенты смотрят, задают вопросы и пропадают.
В такие моменты возникает несколько гипотез:
«Может стоимость высокая?»
«Может забыл упомянуть о каком-нибудь преимуществе?»
Но в коммерческой недвижимости проблема появляется еще до показов и даже до ремонта помещения. Локацию оценивают не только по внешнему виду, но и по способности зарабатывать.
И именно здесь у объекта могут возникать проблемы. О них и поговорим.
Поток есть, но не тот
На первый взгляд может казаться: «С трафиком все хорошо, я обратил внимание на этот фактор». И правда, рядом с помещением метро, люди проходят, улица живая. Но если присмотреться, становится понятно, что поток не совпадает с задачами бизнеса.
Например, основной трафик приходится на утро перед работой и вечер после работы. А вы показываете помещение клиентам, чей бизнес живет за счет спонтанных решений и требует дневного потока покупателей.
Помещение подходит только под один сценарий
Иногда объект выглядит идеально под конкретный формат. Например, под кофейню или под салон красоты. Но преимущество может обернуться недостатком, когда окажется, что других сценариев для этого помещения нет.
Это сильно сужает круг арендаторов. В итоге помещение месяцами простаивает в ожидании «того самого» арендатора.
Рынок уже занят, но это не видно
Объект может находиться в хорошем месте, с нормальным потоком и понятным входом. Что может быть не так?
«Не так» скрывается в радиусе нескольких кварталов: там уже работают похожие форматы бизнеса. Риелтор может этот нюанс не увидеть, но клиент обязательно проверит район на конкуренцию.
В результате помещение внешне и по характеристикам привлекательное, но клиент от него откажется, так как рынок в этом районе уже перегрет.
Объект неудобно использовать
На просмотре помещение может выглядеть аккуратно и логично. По бумагам характеристики тоже приемлемые. Но неудобства могут возникать уже в процессе использования.
Например, выясняются такие нюансы, как: неудобная разгрузка, отсутствие места под витрину, сложный доступ. Эти детали могут не бросаться при показе, но стать причиной быстрого отказа арендатора.
В результате помещение может сдаваться, но не удерживать арендатора. Через некоторое время он съезжает, и поиск начинается заново.
Если вам близок такой подход к оценке объектов, в телеграм-канале «Нмаркет.ПРО: Коммерция» мы регулярно делимся материалами для коммерческих риелторов и новыми предложениями по рынку.