Наша ключевая задача сегодня — доносить, что краудлендинг — это инструмент, где рисками можно и нужно управлять.
Екатерина Градинар, Генеральный директор Lendly
Кредитование бизнеса под залог недвижимости — это инвестиционный инструмент с управляемыми рисками. Надежность такой инвестиции напрямую зависит от двух факторов: качества залога и опыта работы платформы с ним в случае просрочки. Регулятор (ЦБ РФ) требует от операторов инвестиционных платформ раскрывать реальную доходность с учетом дефолтов. В 2025 году уровень просроченной задолженности среди лидеров рынка достиг 12%, что стало новым индикатором здоровья инвестиционных платформ. Разница между заявленной и реальной доходностью инвестора в случае возникновения просроченной задолженности зависит от результатов взыскания.
В этой статье мы раскрываем наши внутренние процессы и показываем, как Lendly выстраивает защиту капитала инвесторов, начиная с самого первого дня просрочки.
Взыскание залога — это процесс возврата просроченной задолженности с помощью имущества, переданного в качестве обеспечения обязательств по займу. Ключевое отличие от работы с беззалоговым долгом заключается в наличии конкретного ликвидного актива, стоимость которого может покрыть сумму долга. Этот актив (коммерческое помещение, земельный участок, квартира и т.д.) становится главной страховкой инвестора. Недвижимость считается одним из самых надежных видов залога благодаря стабильной рыночной стоимости, низкой волатильности и сложности для заемщика скрыть или вывести ее из-под взыскания.
Когда процесс начинается: первые дни просрочки
Когда платеж не поступает в срок, и заемщик не выходит на связь или сообщает о трудностях, Lendly приступает к досудебному этапу работы с долгом. Главная задача на этом этапе заключается в поиске решения проблемы в интересах всех сторон: инвестор должен быстрее получить деньги, заемщик — избежать судебных издержек, а платформа — защитить инвестора от потерь: сэкономить время и ресурсы.
Процесс начинается с автоматического мониторинга и немедленного выхода на связь с заемщиком, чтобы выяснить причину задержки.
Не каждое пропущенное платежное окно ведет ко взысканию. Бывают ситуации, когда заемщик осознанно задерживает платеж, при этом уведомляя платформу о причинах. В таких случаях, в рамках договоренностей платформы и заёмщика, в течение срока до 30 дней он вносит сумму с начисленными пенями. Это часть нормальной работы с рисками в инвестиционном процессе.
Екатерина Градинар
Самые частые причины задержек, которые еще не ведут ко взысканию, касаются особенностей ведения бизнеса заемщика. Клиенты самого заемщика могут задерживать оплаты по договорам. Если бизнес работает с государством по тендерам, то муниципальные заказчики часто действуют в рамках собственных длительных регламентов, что тоже может сдвигать сроки поступлений платежей в счет гашения займа на платформе.
Юрист Lendly
Мы используем весь отведенный ст. 51.1. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» период (до 90 дней) для поиска решений и помощи заемщику, например, предлагаем реструктуризацию долга или отсрочку платежа. Однако, если в течение 60 дней диалог не приводит к погашению задолженности, заемщику направляется официальная досудебная претензия, являющаяся обязательным шагом перед обращением в суд.
Судебное разбирательство: как работает принудительное взыскание
Если договориться не удалось, наступает этап принудительного взыскания через суд. Юристы платформы готовят иск о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную недвижимость.
Судебные заседания часто переносятся. Причины бывают рабочими: сторона не успела ознакомиться с материалами, юрист занят в другом процессе, неявка из-за болезни (подтвержденной больничным). Иногда переносит и сам суд, если повестка не дошла до ответчика. Затягивание, как тактика, обычно проходит 1-2 раза, после чего судья отказывает в дальнейших переносах.
Юрист Lendly
При наличии правильно оформленного договора залога положительное решение суда является стандартным исходом. В практике Lendly за 6 лет работы с просроченной задолженностью нет ни одного отрицательного решения суда. Средний срок судебного процесса может составлять от 6 месяцев до 1,5 лет, при этом важно отметить, что дела, в которых заявитель является юридическим лицом, в среднем, длятся дольше. Исключения появляются тогда, когда залог оформлен безупречно, а позиция ответчика пассивна.
Ярким примером быстрого взыскания является кейс с залогом в г. Ульяновск: 20 февраля 2024 года (спустя 3 месяца с даты подачи заявления) вынесено решение суда об удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Также важно отметить случаи, когда в залоге находится жилое помещение, что для платформы составляет большинство судебных случаев: при таком раскладе после основного суда требуется отдельный иск о выселении жильцов, что означает два судебных процесса, а значит — увеличение сроков взыскания.
Например, 17 февраля 2025 года — подан иск о признании утратившими права пользования помещением и выселении, спустя 5 недель получено положительное решение суда, но до его вступления в силу прошло еще 2 месяца. Т.е. дополнительный судебный процесс продлил сроки взыскания более, чем на 3 месяца.
Платформа берет на себя оплату судебных издержек. Государственная пошлина и другие судебные расходы могут быть значительными, особенно с конца 2024 года.
До начала 2025 года госпошлина могла составлять 30-50 тысяч рублей, сейчас по крупным искам она достигает и 150-300 тысяч, и даже 850 тысяч, как в одном из случаев взыскания. Потолка нет. Все эти издержки платформа берет на себя, авансируя даже суммы в 1-1,5 млн рублей по одному делу. После реализации залога эти затраты компенсируются в первую очередь из вырученных средств, до распределения дохода инвесторам.
Юрист Lendly
Данный подход — часть нашей политики, но он ставит перед платформой новые вопросы.
Прошлая бизнес-модель, когда платформа легко покрывала небольшие пошлины, сейчас не работает. Мы стоим перед выбором: возможно, будем еще тщательнее работать на досудебной стадии. Замораживать миллионы рублей на несколько лет — неэффективно для бизнес-модели платформы. Сейчас у нас есть ‘подушка безопасности’ на эти расходы, но в долгосрочной перспективе мы обсуждаем внутри варианты, как справедливо учесть эти затраты, возможно, начисляя среднюю ставку за период заморозки средств.
Екатерина Градинар
Работа с приставами и реализация актива
Получив исполнительный лист, Lendly передает его в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Приставы возбуждают исполнительное производство, налагают арест на имущество, организуют его оценку и проводят торги. Сроки работы ФССП могут варьироваться и зависеть от внешних факторов, например, от времени года и загруженности специализированных компаний, проводящих торги. Нормативный срок передачи арестованного имущества на торги составляет не более 2 месяцев с момента ареста.
Однако в случае с залогом в г. Ульяновск фактический срок оказался дольше из-за задержек со стороны ФССП — 5 месяцев.
Если торги состоялись, вырученные средства поступают на номинальный счет для покрытия долга перед инвесторами, судебных издержек и расходов на торги. Если остались свободные деньги, они возвращаются заемщику. Если торги дважды не состоялись, платформа как залогодержатель оставляет объект за собой по цене не ниже 75% от оценочной стоимости, чтобы затем продать его самостоятельно.
У нас есть практика самостоятельной продажи. Например, по объекту в Ульяновске мы за одну поездку сняли его с регистрационного учета по месту жительства, выселили жильцов и заключили договор с агентом по продаже недвижимости. Продажа состоялась в течение трех месяцев. Как уже ясно, если объект далеко, мы передаем его локальным агентам на продажу, это эффективно.
Юрист Lendly
Почему Lendly делает ставку на недвижимость
Платформа берет на себя управление всем процессом взыскания. Наши обязательства перед инвестором включают проведение всего досудебного этапа, финансирование судебных издержек и, что важно, прозрачную коммуникацию: раз в неделю мы информируем инвесторов, участвующих в проблемном займе, о ключевых этапах таких, как переход в суд, получение решения, начало торгов.
Этот подход является частью более широкой философии, которую мы разделяем на всех уровнях работы компании.
Наша миссия заключается в управлении рисками инвесторов с помощью экспертизы в области работы с залогом недвижимости. Это наше несомненное преимущество, ведь команда по взысканию имеет опыт более чем по 40 успешным кейсам. Мы, по-прежнему, считаем недвижимость максимально стабильным активом. И хотя платформе поступают предложения и по другим видам залога: оборудование, автомобили, долговые портфели и прочее, такой залог, на наш взгляд, имеет более низкую ликвидность или узкую экспертизу в области риск-аналитики и взыскания. Мы принципиально не идем туда, где нет глубокого опыта, чтобы не рисковать деньгами инвесторов.
Екатерина Градинар
Эта философия определяет подход платформы к балансу между доходностью и безопасностью.
Однозначно, мы будем держать высокие стандарты проверки. Никакая заявленная доходность не конкурирует с дефолтом и потерей денег. Мы можем финансировать меньше проектов, но намеренно не будем снижать планку, даже если конкуренты предлагают более рискованные высокие ставки. Опыт нашей же юридической команды постоянно подтверждает: если на этапе проверки есть гипотетический риск, который мы не знаем, как будем решать, — мы отказываемся от проекта. Лучше не заработать, чем потом годами спасать ситуацию.
Екатерина Градинар
Статистика платформы
Для полной прозрачности платформа регулярно раскрывает следующие показатели:
Процесс взыскания — это так же и испытание на прочность коммуникации с инвестором.
Самый сложный процесс — не продать инвестицию и даже не провести взыскание, а прозрачно и понятно объяснить инвестору каждый наш шаг. Почему суд переносится? Почему приставы медлят? Например, в одном из дел мы столкнулись с уникальной ситуацией, когда ФССП и Росреестр по-разному трактуют новый закон, и уже три месяца мы ищем решение между двумя госорганами чтобы зарегистрировать объект как собственность Лендли с целью его дальнейшей продажи. Объяснить такую “кухню” инвестору — большая задача. Инвестор должен понимать: взыскание — это управление риском, где невозможно точно рассчитать все сроки, но это единственный механизм, который в принципе может обеспечить возврат при дефолте.
Екатерина Градинар
Такой подход позволяет сформировать портрет целевого инвестора.
Мы были одной из первых платформ, кто сделал ставку именно на залоговую модель. Сейчас многие площадки, наигравшись с беззалоговыми займами, пытаются перейти в этот сегмент, но вопрос: а есть ли опыт взыскания недвижимости. Инвестор Lendly — это человек, который понимает механизм залога. Он приходит не с опытом фондового рынка, где можно быстро выйти из позиции, а с готовностью к более длинным и управляемым историям. Наша ключевая задача сегодня — четко отличаться на общем фоне и доносить, что краудлендинг — это инструмент, где рисками можно и нужно управлять.
В заключение
Таким образом, взыскание залоговой недвижимости — это сложный, многоэтапный, но абсолютно управляемый процесс. Его наличие в арсенале платформы является доказательством зрелости и готовности довести защиту интересов инвесторов до логического конца, каким бы долгим ни был этот путь.
Система Lendly защищает интересы инвестора на всех этапах: от экспертного отбора залога, через финансирование всех судебных издержек, до реализации залога по просроченному долгу. Мы строим доверие на прозрачности надежных юридических механизмов и экспертизе, которая позволяет видеть риски «на берегу» и управлять ими в случае их наступления.