Недвижимость, приобретенная в браке, является совместной собственностью. Однако, как напоминают в ведомстве, существует немало тонкостей, связанных с распоряжением таким имуществом
Что такое право совместной собственности на недвижимость? Как внести запись о таком праве в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)? Как правильно распоряжаться общим имуществом? Эти вопросы эксперты Росреестра слышат довольно часто и потому решили подготовить на них подробные ответы*.
По общему правилу имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его личной собственностью. А вот недвижимость, приобретенная во время брака, в том числе за счет общих доходов, является совместной собственностью. Причем в данном случае совершенно неважно, на чье имя (мужа или жены) эта недвижимость куплена и кем (мужем или женой) внесены денежные средства.
Супруги имеют на имущество равные права, но не имеют отдельных долей, которые можно было бы продать. «Зачастую в договоре купли-продажи покупателем выступает только один из супругов, так называемый титульный собственник. На его имя регистрируется право собственности в ЕГРН. При этом данный факт не отменяет законного режима совместного имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке (например, брачным договором)», — поясняют в Росреестре.
Если в записи в ЕГРН фигурирует только один из супругов, можно подать заявление о внесении изменений в содержащиеся в госреестре сведения, чтобы собственниками числились и муж, и жена. Обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением может кто-то один из супругов или сразу оба.
Если обращается кто-то один, то к заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий два факта: первый — что на момент приобретения недвижимости супруги состояли в зарегистрированном браке, и второй — что законный режим в отношении объекта недвижимости не был изменен супругами в установленном порядке. «Представление такого документа не требуется, если в орган регистрации прав ранее (например, при приобретении объекта недвижимости на основании сделки, требовавшей госрегистрации) представлялось нотариально удостоверенное согласие второго супруга (не титульного собственника) на совершение такой сделки», — подчеркивают эксперты Росреестра.
Согласно Семейному кодексу, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. Каждый может спокойно распоряжаться общим имуществом, при этом будет предполагаться, что действия одного супруга выражают согласованную волю обоих, и никаких дополнительных телодвижений по получению согласия второго супруга не требуется. Однако из этого общего правила есть множество исключений: по сути, для совершения большинства серьезных сделок одним из супругов все-таки необходимо получить согласие второго — и не просто согласие, а нотариально удостоверенное.
К таким нотариально подтверждаемым, в частности, относятся все договоры по распоряжению недвижимостью (купли-продажи, мены, дарения и так далее), договоры по отчуждению долей в праве общей собственности, договоры уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме, договоры аренды и субаренды недвижимости, заключенные на срок не менее одного года, договоры безвозмездного пользования земельными участками, объектами культурного наследия, заключенные на срок не менее одного года, договоры участия в долевом строительстве и целый ряд других. «Если такие сделки были заключены одним из супругов без нотариально удостоверенного согласия второго, то они являются оспоримыми. Супруг, чье право было нарушено, может в судебном порядке требовать признания совершенной сделки недействительной», — напоминают в Росреестре.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Присоединяйся к MAX-каналу «Бизнес FM»