Сегодня разберу как выбрать программу кредитования тем, у кого нет права на льготную, семейную ипотеку. С «семейкой» все понятно, ставки по ней очень низкие по меркам рынка и какую бы программу вы не выбрали – это будет выгодная сделка, так как квартира будет дорожать значительно больше, чем ваши платежи банку.
Другое дело, стандартная ипотека. Ставки в 18-19% совсем не радуют. Но ведь сделки то идут, значит есть повод поговорить о тех схемах, которые предлагают банки и застройщики для таких покупателей. Расскажу, какие из них для кого подойдут, а какие призваны загнать в ловушку и оставить «без штанов»
Итак, есть три базовых схемы
Схема №1. Вы покупаете просто по рыночной ипотеке в 18-19%.
Ставка, конечно, высокая, но зато цена на квартиру самая низкая. Без всяких удорожаний. Такая же, как если бы вы просто своими деньгами платили.
Схема №2. Льготная ставка на определенный период.
Два, три или даже пять лет у вас по кредиту будет невысокий процент (от 0,1 до 5 в зависимости от программы и застройщика). Потом ставка взлетит до примерно тех же 18-19%. Соответственно первое время у вас будет ниже платеж. Все хорошо, но, разумеется, это не бесплатно. Цена квартиры будет выше. Так называемое удорожание. Если по первой схеме квартира стоит положим 7 млн., то по второй может быть 8 или даже 9. С учетом более низкой ставки по ипотеке платеж все равно будет меньше на протяжении льготного периода, но потом будет даже больше. Вывод: по окончании льготного периода придется что-то решать.
Схема №3. Льготная ставка на весь срок.
Да, сейчас можно получить ставку в районе 12% на весь период ипотеки. Это тоже не бесплатно, цена квартиры будет выше. Примерно, как во второй схеме. Но платеж получается все равно ниже, чем в первой, стандартной схеме. И он одинаковый на весь срок. Казалось бы, вот он, самый стабильный и выгодный вариант! Но дьявол, как известно, кроется в деталях…
Что же выбрать и в каком случае.
Для начала разберем, почему последний вариант, на самом деле «вообще не вариант»
Реальный пример из практики (цифры немного округлил для простоты). Одна и та же квартира.
По первой схеме: цена квартиры - 7 081 000 первый взнос - 3 000 000, кредит – 4 081 000, ставка – 18,5% платеж по кредиту 63 000.
По третьей: цена – 8 068 000, первый взнос – 3 000 000, кредит – 5 068 000, ставка -12%, платеж – 51 700.
Срок кредита одинаковый, 30 лет.
Казалось бы в третьей схеме платеж меньше и выплатишь в итоге за квартиру меньше. НО… проходит пара лет, центробанк плавно снижает ставку до 10%. Банки предлагают вам рефинансировать ваш кредит под 12%. То есть закрыть ваш старый кредит под высокую ставку и открыть новый, уже под более низкую. В первой схеме вы, конечно, соглашаетесь и получаете 12%, вместо 18,5. А в третьей в этом смысла нет, ставка и так уже такая. Размер кредита за два года у вас практически не изменится в любом из вариантов, так как почти весь платеж в начале уходит на покрытия процентов.
Поэтому через два года имеем: в первом случае кредит 4 млн. под 12%, а в третьем 5 млн. под те же 12%… Да, за пару лет вы немного сэкономите на платеже (12 тысяч в месяц). Но, как понимаете, лишнего миллиона, который «повис» мертвым грузом в теле кредита, это не компенсирует. А дальше платеж уже будет меньше в первой схеме.
Но это оптимистичный сценарий, а как на счет пессимистичного? Что если квартиру придется продавать в ближайшие пару лет. Например, вы не будете справляться с платежом. Чтож, здесь ситуация аналогичная. В первой схеме при продаже вам нужно будет отдать банку 4 млн. из тех денег, что вы получите от покупателя. Остальные ваши. А в третьей 5 млн. Печально, но миллион опять потерялся. Ну как потерялся, застройщик вместе с банком прихватили его у вас заранее, чтобы вы дальше не делали с квартирой и как бы не развивалась ситуация на рынке.
Можно ли придумать вариант, при котором третья схема рабочая? Попробую. Если вы планируете жить в этой квартире ближайшие лет 15, ну или как это любят говорить «до самой смерти», при этом не будете делать досрочных погашений, и не верите, что ЦБ снизит ставку … примерно никогда не снизит. То да, эта программа вам подходит. Но я, пожалуй, отложу ее на полку.
А что же со второй схемой? Тут не все так безнадежно. Не буду дальше вас кошмарить цифрами, скажу кратко, у меня получилось «то на то». Экономия от низкой ставки и меньшего платежа (36 тысяч против 63) компенсировала более высокую цену на старте. Но есть нюанс. Даже два.
1. С одной стороны, более низкий платеж по льготным ставкам помогает жить спокойно. Есть лишние деньги, делаете досрочное погашение, нет, не делаете. С этой точки зрения, схема привлекательная.
2. Более высокую цену на старте вы компенсируете только если будете платить кредит весь льготный срок. Без больших досрочных погашений.
А вот если вы выбрали программу с льготной ставкой на пять лет, а через два года решили продать квартиру, то схема уже работает плохо. Вы просто не успеете отбить удорожание (зашитое вам в тело кредита) более низким платежом. На выходе окажется, что выгоднее было бы просто взять стандартную ипотеку под 18%.
Та же история, если у вас есть старая квартира, которую вы планируете продать и закрыть ипотеку на новую после переезда.
Вместо резюме
Банки и застройщики – хитрые ребята и искусно маскируют свою выгоду, зашивая ее в тело кредита и козыряя низкой ставкой и платежом. Чтобы вас не провели, представляю свой взгляд на эти программы.
1. Субсидированная ставка на весь срок сейчас вообще не интересна. Сейчас любой большой кредит (такой как ипотека) берется с расчетом, что его можно будет рефинансировать через пару лет. Слышишь, ЦБ, мы рассчитываем их рефинансировать!😁 Поэтому вы просто не успеете отбить более высокую цену на квартиру за счет пониженной ставки.
2. Субсидированная ставка на 2-3 года может быть полезна, но срок этой программы должен быть такой, в который вы не планируете продавать квартиру или делать больших досрочных погашений. Один из идеальных кейсов под такую программу. Купили квартиру с льготной ставкой на два года, дождались, пока построится дом и вы переедете, продали старую квартиру и закрыли большую часть ипотеки аккуратно перед окончанием льготного периода и подъемом ставки.
3. Базовая схема, со стандартной ставкой, в большинстве случаев, будет самой выгодной, но и самой тяжелой на старте по ежемесячному платежу. Так что, если можете «потянуть» такой вариант, то лучше от добра, добра не искать. Берите стандартную ипотеку и следите, как настоящий финансист, за заседаниями ЦБ, когда они уже наконец снизят существенно ставку и позволят вам рефинансироваться под нормальный процент.
Всем хорошего вечера.
Если вам понравилось, то подписывайтесь на мой канал.
а больше горячих предложений найдете в моих соц. сетях.
Макс и телеграм:
t.me/Agency_VL
https://max.ru/id781900529984_biz
#Недвижимость #Аналитика_недвижимости #Квартиры #Агентство_недвижимости #Рынок_недвижимости