Формат продажи офисных помещений только начинает активно формироваться на рынке Санкт-Петербурга, отмечает Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate. В столице такой формат появился раньше и сегодня представлен заметно шире, тогда как в Петербурге рынок пока накапливает практику работы с такими объектами. Разберемся, почему продажа офисов блоками развивается неравномерно, какую доходность могут показывать такие помещения и какие особенности важно учитывать при покупке.
Почему в Петербурге формат продажи офисов только формируется
Объем предложения офисов в продажу в Москве значительно выше, чем в Санкт-Петербурге. Во многом это связано с тем, что столичный рынок начал развивать формат продажи офисных помещений существенно раньше, тогда как в Петербурге такие проекты появились относительно недавно.
Дополнительным стимулом развития в Москве стали городские программы поддержки, в рамках которых реализуется значительная часть проектов, в том числе программа мест приложения труда для жилых застройщиков.
Также важно учитывать масштаб рынков: объем офисной недвижимости Москвы примерно в пять раз больше, чем в Санкт-Петербурге. В более крупном рынке новые форматы распространяются быстрее.
Для Петербурга продажа офисов целиком, блоками или отдельными кабинетами пока остается новым явлением. Поэтому многие вопросы, связанные с такой моделью реализации, все еще находятся в стадии формирования, а рынок только накапливает практический опыт работы с подобными объектами.
Какую доходность могут показывать офисные помещения
Вопрос доходности требует аккуратной оценки. Сейчас на рынке Санкт-Петербурга представлено несколько проектов офисных центров, реализуемых в продажу, и девелоперы могут заявлять разные показатели доходности.
Важно учитывать структуру затрат. В ряде случаев помещения продаются без внутренней отделки: девелопер выполняет только отделку мест общего пользования и общих инженерных систем, а внутреннюю отделку выполняет собственник. Такие вложения могут существенно повлиять на общий объем инвестиций и итоговую доходность.
В некоторых расчетах затраты на отделку либо не учитываются, либо закладываются на минимальном уровне. Однако именно эти расходы могут заметно влиять на итоговые показатели.
По предварительным оценкам, доходность от сдачи офисного блока в аренду может составлять около 9% годовых без учета возможного роста стоимости объекта.
Для сравнения, доходность от аренды квартир оценивается примерно на уровне 6%, апартаментов – около 7%, при этом загрузка апартаментов часто носит сезонный характер. Офисная недвижимость, в свою очередь, предполагает работу преимущественно с арендаторами-юридическими лицами и может рассматриваться как инструмент как для частных инвесторов, так и для более крупных участников рынка.
Как управляются здания с несколькими собственниками
В проектах с большим количеством собственников управляющую компанию, как правило, изначально определяет девелопер.
Управление объектом с мультисобственностью требует поддержания единого уровня эксплуатации и сервиса. В ряде случаев девелопер сохраняет в собственности часть инфраструктурных помещений. Они не выводятся в продажу и остаются в портфеле девелопера, что позволяет формировать пул арендаторов соответствующего уровня и поддерживать концепцию объекта.
При этом большое значение имеют повседневные вопросы эксплуатации: качество уборки, работа охраны, функционирование паркинга и других сервисов. Эти параметры во многом формируют восприятие объекта пользователями.
Может ли объект сохранить статус при разных собственниках
Риск изменения статуса объекта при наличии разных собственников действительно существует. Именно поэтому важно заранее понимать, кто будет отвечать за управление зданием.
Как правило, при покупке помещения собственники одновременно заключают договор с управляющей компанией, по крайней мере в предварительном формате. Качество управления и соблюдение единой концепции напрямую влияют на способность бизнес-центра сохранять заявленный уровень.
Ситуация на рынке продажи офисов
В 2025 году объем сделок по продаже офисных помещений суммарно составил 189 тыс. кв. м.
Средняя цена предложения офисных помещений находится в диапазоне 300 000-450 000 руб. за кв. м. В проектах классов А и А+, ввод которых запланирован на 2027-2029 годы, стоимость может достигать 670 000 руб. за кв. м.
В горизонте 2026-2029 годов к вводу заявлено около 490 тыс. кв. м офисных площадей, при этом более половины будущего предложения – 251 тыс. кв. м – планируется реализовывать в формате продажи.
Сдерживающими факторами роста объемов рынка остаются высокая стоимость заемного финансирования и необходимость долгосрочного размещения капитала.