Почему спрос на мультитемпературные склады в Петербурге остается высоким

Сегмент низкотемпературных и мультитемпературных складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области остается одним из наиболее дефицитных на рынке складской недвижимости, отмечает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate. Вакансия в этом сегменте держится на минимальном уровне, а новые объекты чаще всего реализуются под конкретных пользователей.

Объем предложения и новые проекты

По итогам 2025 года объем качественных низкотемпературных складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет около 490 тыс. кв. м. В течение года был введен один объект площадью 8,5 тыс. кв. м на юге города — он был построен под собственные нужды одного из крупных 3PL-операторов.

В 2026 году ожидается ввод еще около 30 тыс. кв. м. Новые площади будут располагаться преимущественно в составе агрохолдингов и распределительных центров.

Почему развивается сегмент мультитемпературных складов

Отдельным направлением остаются мультитемпературные складские комплексы. Стабильный спрос со стороны продуктовой розницы и пищевых производств формирует устойчивый рынок для операторов ответственного хранения.

По итогам 2025 года вакансия в сегменте составляет около 0,5%, что подтверждает ограниченное предложение таких площадей.

Где сосредоточены низкотемпературные склады

Основная концентрация мультитемпературных складов традиционно расположена на юге города — в районах Московского, Киевского, Красносельского и Ропшинского шоссе.

Такая география сформировалась исторически. В этой части города сосредоточено значительное количество пищевых производств, а также проходят ключевые маршруты поставок продуктов питания. Южное направление обеспечивает удобный доступ к федеральным трассам и близость к портовой инфраструктуре.

Форматы проектов: built-to-suit и спекулятивные объекты

В сегменте преобладают проекты формата built-to-suit, которые реализуются под конкретных операторов или в составе распределительных центров крупных ритейлеров.

При этом на рынке присутствуют и спекулятивные проекты. Один из наиболее заметных примеров последних лет — складской комплекс «Русич Шушары» площадью 54 тыс. кв. м, введенный два года назад и заполненный арендаторами в течение года.

Ставки аренды холодных складов

Средняя ставка аренды в мультитемпературных складах класса А сегодня составляет 2 200–2 400 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.

В объектах класса В ставки находятся в диапазоне 1 500–1 900 руб. за кв. м. В целом аренда холодного склада примерно в два раза дороже сухого. Для сравнения, ставка аренды сухих складов класса А составляет около 1 200 руб. за кв. м в месяц.

Почему холодные склады дороже

Разница в ставках объясняется более высокой стоимостью строительства. Мультитемпературные комплексы требуют сложных инженерных решений: подогреваемых полов, усиленных ограждающих конструкций, холодильного оборудования и интеграции стеллажных систем.

В результате стоимость строительства таких объектов в 1,5–2 раза выше по сравнению с обычными сухими складами.

Кто арендует мультитемпературные склады

Основными арендаторами выступают 3PL-операторы и компании ответственного хранения.

При этом многие клиенты формируют мультиформатный запрос: им требуется размещение в одном комплексе морозильных камер, зон для охлажденной продукции и стандартных сухих складов. Универсальных объектов на рынке немного, поэтому операторы ответственного хранения часто выступают промежуточным звеном и обеспечивают хранение различных категорий продукции для нескольких клиентов одновременно.