Налоговый удар по апартаментам: почему инвесторы в 2026 году несут убытки

Налоговый удар по апартаментам: почему инвесторы в 2026 году несут убытки

В недавнем прошлом апартаменты считались едва ли не самым привлекательным активом на рынке недвижимости. Инвесторы спешили вложить средства, ожидая скорого изменения законодательства, которое должно было приравнять этот формат к классическому жилью. Девелоперы, в свою очередь, активно рекламировали сверхвысокую доходность. Однако реальность 2026 года оказалась далека от этих прогнозов.

Юридический статус объектов так и не был приведен к жилому. Инициатива, предполагавшая уравнивание апартаментов с квартирами, не нашла поддержки в Госдуме. На данный момент такие помещения продолжают числиться как нежилые. Единственным послаблением стало недавнее решение Конституционного суда (Постановление № 4-П от 03.02.2026), которое разрешило оформлять временную регистрацию по аналогии с гостиничными номерами.

С началом 2026 года владельцы апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге столкнулись с новым вызовом. Вступила в силу обновленная кадастровая оценка, проведенная в 2025 году. В среднем по столице показатель вырос на 23%, в Северной столице — на 17%. Казалось бы, рост стоимости сулит выгоду, но для собственников апартаментов это обернулось существенным повышением фискальной нагрузки.

Поскольку объекты не относятся к жилому фонду, на них не распространяется льготная ставка налога на имущество физлиц в размере 0,1%. Ставка варьируется в зависимости от классификации здания:

— 0,5% — если комплекс имеет официальный статус гостиницы;

— от 1,5% до 2% — если объект включен в городской реестр торгово-офисной недвижимости.

Более того, изменение категории апартаментов (например, перевод из гостиничного фонда в офисный) может увеличить налоговую ставку в разы. Дополнительным ударом становится отсутствие права на льготы, предусмотренные ст. 407 НК РФ, которые распространяются исключительно на жилые помещения.

Наглядный пример: владелец апартаментов стоимостью 30 млн рублей сегодня вынужден ежегодно перечислять в бюджет от 150 до 600 тысяч рублей. Такая нагрузка ставит под сомнение рентабельность подобных инвестиций и заставляет владельцев искать выходы из сложившейся ситуации.

Юристы выделяют два основных способа защиты от резкого повышения кадастровой стоимости. Первый — попытка оспорить саму величину оценки в судебном или досудебном порядке. Второй — оптимизация налогового режима. Один из действенных механизмов — регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения (УСН). В этом случае можно направить в ФНС уведомление об использовании помещения в коммерческих целях и освободиться от уплаты налога на имущество.

Однако перед принятием такого решения специалисты рекомендуют тщательно просчитать сопутствующие издержки, связанные с ведением предпринимательской деятельности.

Аналитики рынка прогнозируют, что в ближайшее время может значительно вырасти количество предложений на вторичном рынке апартаментов. Собственники, столкнувшиеся с непредвиденными расходами, все чаще будут рассматривать вопрос о продаже объектов, чтобы избежать дальнейших финансовых потерь. Взято у

@Недвижимость и закон