Инвестировать в недвижимость можно и без значительных финансовых вложений. Ведь есть доступный и простой способ начать зарабатывать — купить компактные объекты, такие как кладовки или парковочные места. Могут ли они приносить стабильный доход, какой понадобится капитал и в чем риски — в материале Урбан Медиа.
Чем выгодны инвестиции в кладовки и парковки?
Получать пассивный доход от недвижимости хотят многие, но для этого нужны большие вложения. Однако даже начинающий инвестор может обратить внимание на доступные варианты, например, кладовые помещения или парковочные места.
Плюсы
Низкий порог входа. Кладовка или машино-место требуют меньше вложений, нежели квартира или коммерческая недвижимость. Так, на сегодня в Казани кладовые помещения в новостройках стоят в среднем 300-500 тыс. рублей, а парковки — около 1 млн рублей, тогда как средняя цена квартиры от застройщика — 11 млн рублей. Как говорится, разница очевидна.
Минимальные затраты на содержание и управление. В случае с парковкой или кладовкой — поддержание чистоты и оплата коммунальных услуг. Также можно потратиться на установку полок в кладовке, чтобы было удобнее для арендаторов. С квартирой все значительно сложнее — даже на отделку и обустройство скромной однушки в 31 кв.м, которая будет сдаваться в аренду, придется потратить около 1 млн рублей.
Возможность быстрой продажи. Предложение на парковки и кладовки обычно ограничено изначально самим застройщиком,поэтому они востребованы.
Простота оформления. Обычно парковки и кладовки покупают за наличный расчет из-за их доступной цены, а значит, не требуется оформление ипотеки, объект не становится залоговым, не нужно делать обязательную страховку, собирать справки. А при покупке на вторичном рынке объект легко проверить, в нем не будет, например, долей детей, выделенных при использовании маткапитала, прописки, как при приобретении квартиры.
Минусы
Переоценка спроса, когда сдача кладовки или парковки в аренду становится невыгодна. Покупатель должен учесть, насколько востребованы такие объекты в конкретном районе или жилом комплексе. Иногда застройщик снижает цены на парковки, если предложение превышает спрос, поэтому надо выбирать локации, где очевидна нехватка парковочных мест. Чем меньше машино-мест или кладовых в расчете на одну квартиру, тем выше потенциальный доход и быстрее перепродажа.
Возможный ущерб, например, подвал может затопить. Но на этот случай можно оформить страховку.
Что такое кладовка и как ее выбрать?
Кладовка — это отдельное техническое помещение, предназначенное для хранения вещей, оно может находиться в многоквартирном доме или специальном здании и не является частью общедомового имущества. Как правило, такие помещения чистые, изолированные, с дверями, светом и видеонаблюдением.
Потребность в кладовках растет на фоне того, что средняя площадь квартир, которые выбирают покупатели, снижается (например, в феврале 2026 года в Казани она составила 46 кв.м), а некоторые застройщики отказываются от балконов. В таких случаях кладовка решает проблему нехватки пространства в квартире, там хранят сезонный инвентарь: велосипеды, лыжи, шины, верхнюю одежду и обувь.
При этом кладовки становятся спасением не только для владельцев студий и маленьких однушек, но и для жителей более просторных квартир, когда речь идет о большой семьи, у которой, естественно, намного больше вещей.
Эксперт АН «Домотека» Петр Бурунин отмечает, что пока в Казани кладовки пользуются не таким большим спросом, как, например, в Москве. Там из-за высоких цен на жилье люди, как раз-таки, вынуждены покупать компактные квартиры, а сезонные вещи хранить в кладовках.
Помимо этого, кладовки нужны малому или среднему бизнесу, сфере услуг и онлайн-торговли — для хранения товаров, упаковки, материалов или оборудования. Для них снять кладовку проще и доступнее, чем арендовать полноценный склад.
Эксперты замечают, что кладовки приносят более высокую доходность в процентах, чем квартиры. Она может достигать 20—22% годовых относительно вложенных денег, но важно найти привлекательный вариант по соотношению стоимости и дохода от сдачи в аренду.
Для этого можно зайти на сайт застройщика и посмотреть в проектной документации количество квартир и помещений для хранения. Далее анализируем спрос через объявления — он должен быть выше предложения в данном конкретном комплексе или районе. Стоит учитывать и соседние ЖК, жителям которых удобно арендовать помещение поблизости. Если на агрегаторах (например, «Авито» или «Циан») уже выставлено много объявлений о сдаче кладовок в данном или соседних ЖК, то покупать невыгодно.
Помещение оформляется в собственность так же, как и любой другой объект недвижимости: кладовка является нежилым объектом, имеет кадастровый номер, а данные о ней вносятся в ЕГРН. Приобрести кладовку можно не только у застройщика, так и на вторичном рынке. В этом случае уточните, нет ли обременений, долгов по коммунальным платежам и налогам. При необходимости кладовку можно продать и вернуть себе вложенные деньги.
Помимо анализа потенциального спроса, выбирая кладовку, выясните:
- цену квадратного метра
- техническое состояние объекта
- возможность доступа к помещению
- имеется ли ограничение на аренду, например, на коммерческое использование
- размер коммунальных платежей
- наличие вентиляции, освещения.
Кейс 1. Покупка кладовок в Москве
Первую кладовку Гульнара Шведова купила у застройщика в 2022 году, за полгода до сдачи жилого комплекса, в качестве инвестиции. Кладовку выбирала в том же доме, где находилась квартира — в ЖК «Волжский парк». Спрос не анализировала, но в Москве во многих жилых комплексах нет балконов, а квартиры небольшие, например, в выбранном ЖК студии по 20 кв.м, евродвушки — по 37 кв.м. Первое время Гульнара сдавала кладовку в аренду, сейчас использует для хранения собственных вещей.
Рассчитаем, какую доходность получала Гульнара при сдаче кладовки в аренду.
- Стоимость кладовки (3,4 кв.м): 370 000 рублей
- Вложения в ремонт/стеллажи: 0 рублей
- Ежемесячная арендная плата: 3500 рублей
- Расходы: 400 рублей в месяц — коммунальные платежи, 210 рублей в месяц — налог за сдачу кладовки в аренду (6%)
- Доходность: 3500 рублей х 12 — 4800 (коммуналка) — 2520 рублей (налог) ÷ 370 000 рублей х 100 = 9%.
Вторую кладовку Гульнара купила в том же ЖК «Волжский парк» в 2023 году.
- Стоимость кладовки (3 кв.м): 550 000 рублей
- Вложения в ремонт/стеллажи: 0 рублей
- Ежемесячная арендная плата: 4500 рублей
- Расходы: 400 рублей в месяц — коммунальные платежи, 270 рублей в месяц — налог за аренду (6%)
- Доход от продажи (через год): 700 000 рублей
- Доходность: 4500 рублей х 12 + 150 000 рублей (доход от продажи) — 4800 рублей (коммунальные платежи) — 3240 рублей (налог за аренду) ÷ 550 000 рублей х 100 = 35,6%
На март 2026 года в ЖК «Волжский парк» кладовки сдаются за 7000-8000 рублей за 3,5-4,5 кв.м. Но Гульнара Шведова, бизнес-психолог и лайф-коуч, предпочла инвестировать в зарубежную недвижимость в Таиланде.
Кейс 2. Покупка кладовки в Казани
Карина Гамова купила кладовку в ЖК «Нокса Парк» в декабре 2025 года за наличные, хотя застройщик предлагал приобрести помещение в рассрочку на три месяца. Тогда объект находился на этапе строительства. Выбрала именно эту кладовку из-за невысокой цены. Кроме того, Карина учла, что в этом жилом комплексе на 4 квартиры приходится одна кладовка, балконы либо отсутствуют, либо небольшие, а сам ЖК находится рядом с ее домом. Так что, если не найдется арендатор, она рассчитывала хранить там собственные вещи.
Кладовое помещение на минус первом этаже Карина приняла у застройщика в феврале 2026 года и сразу начала искать арендатора через «Авито» и домовые чаты комплекса и соседних ЖК. Стоимость аренды установила пониже, чтобы кладовка не простаивала — 3000 рублей плюс коммунальные услуги (около 500 рублей в месяц). Через месяц нашелся арендатор, проживающий в соседнем ЖК Green, который решил хранить там вещи.
Кладовку Карина сдала в аренду 15 марта, но спустя неделю помещение затопило из-за прорыва трубы. Застройщик обещал устранить последствия затопления, понадобится ремонт, так как на полу отошла краска. Но арендатор решил отказаться от кладовки.
Разбираемся, на какую доходность может рассчитывать Карина.
- Стоимость кладовки (3,5 кв.м): 226 000 рублей
- Дополнительные расходы: 10 000 рублей — бронь кладовки, 5000 рублей — оформление в собственность
- Ежемесячная арендная плата: 3000 рублей
- Расходы на ЖКУ: оплачивает арендатор.
- Потенциальная доходность: 3000 рублей х 12 месяцев ÷ (226 000 + 15 000) х 100 = 15%.
Отметим, что в расчетах не учтены налоги за сдачу кладовки в аренду (6%) и на имущество (0,5% от кадастровой стоимости).
Карина хочет купить еще одну кладовку, так как при поиске арендатора оценила, что в локации есть хороший спрос на такие объекты.
Выгодно ли инвестировать в парковку и как ее выбрать?
Покупка парковочного места требует бОльших вложений, нежели кладовка, но меньших, чем квартира или коммерческое помещение. И так как цена на парковку доступнее, можно купить сразу несколько мест.
При выборе парковки важно учесть ее востребованность в конкретной локации, а также сроки сдачи и окупаемости. Эксперт АН «Домотека» Петр Бурунин отмечает, что парковки от застройщиков в Казани на настоящий момент редко стоят дешевле 1 млн рублей, и покупать их под сдачу не всегда выгодно. Поэтому необходимо провести анализ спроса и предложения, как и при покупке кладовки. Также инвестировать в парковку можно для последующей продажи, тогда важно оценить перспективы роста цен.
Петр Бурунин,
эксперт АН «Домотека»:
— В Ижевске аренда парковок в новых жилых комплексах стоит около 15 тыс. рублей. В Казани цена на аренду машино-мест варьируется в зависимости от локации и инфраструктуры и составляет от 4 до 12 тыс. рублей. Но спрос на парковки, а следовательно, и стоимость аренды будут расти. Тем более что строительство подземного паркинга для застройщика дорогое удовольствие, а следовательно, количество мест на нем ограничено.
Если вы уже выбрали локацию и комплекс, то лучше покупать парковку на этапе строительства дома, так как к моменту ввода его в эксплуатацию стоимость места может вырасти до 50%. Застройщик обычно распродает парковки вместе с квартирами, а на вторичном рынке наценка на машино-место может быть больше.
Более удачными местами считаются недалеко от лифта и крайние, так как обеспечивают более комфортный доступ. Нежелательно приобретать места у рампы, так как въезжающие автомобили могут задеть машину, стоящую рядом, а также возле вентиляции, откуда может капать конденсат. Словом, выбирать стоит как для себя, тогда и для аренды парковочное место будет привлекательнее.
Кейс 3. Покупка парковочного места в Казани
Петр Бурунин в октябре 2025 года купил место на подземной парковке в уже сданном ЖК «Ладья» — его привлекла низкая цена. Сразу после оформления объекта в собственность сдал его на долгий срок (11 месяцев). В перспективе при повышении стоимости парковки он планирует выгодно продать ее.
Считаем, какова доходность парковки на момент сдачи в аренду.
- Стоимость парковки: 385 000 рублей
- Ежемесячная арендная плата: 5000 рублей
- Расходы: 1200 рублей в месяц — коммунальные платежи
- Доходность: 5000 рублей х 12 месяцев — 1200 рублей х 12 ÷ 385 000 рублей х 100 = 11,8%
Доходность выше, чем при долгосрочной аренде квартиры. Однако в данном кейсе покупатель заработает еще и на росте цены парковочного места при его продаже. Сейчас Петр продолжает анализировать спрос в соседних локациях. Так, в ЖК «Малевич», который сдается в 2028 году, места в подземном паркинге стоят от 1,6 млн рублей, при этом их всего 247 на 529 квартир, то есть меньше одной парковки на две квартиры, что крайне мало для семейного ЖК, где на квартиру обычно по два автомобиля. Следовательно, под влиянием повышенного спроса вырастет и стоимость парковки в ЖК «Ладья».
Какую еще недвижимость можно сдавать в аренду?
Пользуются спросом гаражи, которые находятся рядом с жилыми комплексами, где есть нехватка парковочных мест. Боксы можно использовать и как парковку, и как кладовку одновременно, следовательно, цена аренды может быть выше. Также можно купить гараж и сдавать его в аренду только под хранение.
Но стоит учесть, что гаражные кооперативы могут сносить, если у властей города другие планы по развитию этой локации. Стоимость компенсации может быть не очень приятной.
Пользуются спросом небольшие помещения для торговли на первых этажах зданий, но, как правило, они стоят дороже, чем рассмотренные кладовки и парковки.
Главное про инвестиции в парковки и кладовки
Покупка кладовки или парковки — это сделка с высоким инвестиционным потенциалом. Такой объект окупается значительно быстрее, чем квартира — в среднем за 5-7 лет. Все дело в двух ключевых факторах: стабильный поток со средней доходностью 16-18% годовых и ежегодный прирост стоимости недвижимости.
Особое внимание стоит уделить крупным городам-миллионникам, где сегмент индивидуального хранения все еще испытывает дефицит конкуренции. Однако важно учитывать, что сдача кладовок или парковок в аренду, особенно если их несколько, потребует регулярного взаимодействия с арендаторами, которые могут меняться чаще, чем при аренде квартир.
И все-таки при грамотном подходе кладовки и парковки могут стать отличным стартом для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость с минимальными вложениями.