ГК «Самолет» запросил у правительства помощь в размере 50 000 000 000 рублей, и это уже не просто, тревожный звоночек, а сигнал для всех тех, кто верит в «бетон» как в единственный и беспроигрышный инструмент инвестирования, и в обещания менеджеров о том, что всё в порядке, ситуация под контролем, и причин для беспокойства нет. Кстати, в 90% случаев вас будут убеждать, что бетон - это самая надёжная инвестиция. Работа у них такая, не судите строго.
Это событие - не единственный тревожный сигнал. Оно свидетельствует об общем негативном экономическом тренде, который продолжает набирать силу. Поэтому сегодня как никогда важно понимать актуальную повестку, чтобы действовать эффективно и трезво оценивать свои возможности.
Давайте разбираться куда докатились
Изменения в налоговой сфере и повышение тарифов повлияли на инфляционные ожидания населения и создали очередной шок для экономики. Это, видимо, отсрочит снижение ключевой ставки, а соответственно, и вашу возможность взять рыночную ипотеку. Ещё как минимум до 20 марта живем со ставкой 16%
Новогодний ажиотаж (фактор сезонности) и информационный повод о трансформации семейной ипотеки усилили спрос. Однако за этим неизбежно следует откат и снижение интереса. В целом, сейчас весь рынок функционирует по логике коротких всплесков активности с последующим возвратом к исходным позициям. Оснований для закрепления достигнутых уровней нет. Новостройки существуют сейчас практически исключительно благодаря господдержке в виде семейной ипотеки, которая, в свою очередь, становится более адресной и недоступной. Приведет ли это к снижению стоимости для покупателя? Скорее всего, нет. Подорожание строительных ресурсов и кредитов не позволяет застройщикам предлагать более доступные цены. Исключением могут стать лишь локальные скидки, действительно интересные проекты и уверенность компаний в светлое будущее. В таких условиях остается только желать участникам рынка сил и терпения.
С инвестиционной точки зрения, использовать семейную ипотеку под 6% — это уникальная возможность. Учитывая особенности нашего региона, сформировать актив с платежом в 35 000 рублей и минимальными рисками — очень реально. Да, это долгий путь, и нужно действовать. Но а как вы хотели? Совсем скоро 35 000 рублей будет стоить проезд в общественном транспорте. Учитывайте особенности нашей экономики и постоянно высокую инфляцию.
Вторичный рынок также отреагировал на новогодний ажиотаж, позитив в переговорах по вопросам СВО и тренд на снижение ключевой ставки. Все интересные объекты были реализованы, и теперь на рынке остались лишь дорогие предложения, которые не продаются уже годами. Новые же продавцы в настоящий момент ориентируются исключительно по ценам, которые видят на рекламных площадках, — а там сейчас в основном представлены объявления с завышенными ожиданиями. Этот извращённый способ оценки недвижимости, видимо, никогда себя не изживёт. Проводить анализ без ретроспективы и понимания трендов всё равно что читать надписи на заборе. Бесполезно.
Ипотека на вторичное жильё по-прежнему остаётся удовольствием не из дешёвых. 1 000 000 рублей заёмных средств на 30 лет обойдётся вам в 16 000–17 000 рублей в месяц. Кажется, что мы уже близки к переломному моменту: когда обслуживание кредита будет стоить 10 000 рублей за каждый миллион, цены на недвижимость наверняка окажутся уже значительно выше. Если страшно действовать на опережение, то есть брать ипотеку сейчас с планами на рефинансирование, но входить в недорогой объект, советуем просто откладывать деньги, чтобы быть готовыми к будущей сделке.
Предвосхищая вопрос о том, что откладывать страшно (да и навыка такого нет, да и инфляция всё съест), ответим так: да, это риск. Но не рисковать - риск ещё больший. Существует масса инструментов для сохранения и накопления: долговой рынок, фонды денежного рынка, валюта (кстати, сейчас, возможно, отличный момент для входа). Это подтверждается рядом факторов. (Не является инвестиционной рекомендацией.) Идея в том, чтобы не просто хранить деньги «в чулке», а накапливать ресурсы в защищённых активах и выбирать оптимальную точку для входа в недвижимость.
Арендные ставки просели, предложений на рынке много, и будет ещё больше. Средняя цена за вполне комфортную однокомнатную квартиру в доме возрастом около 10 лет составляет 30 000 рублей в месяц. В связи со сложной ситуацией в коммерческом секторе мы наблюдаем уход и ликвидацию компаний, что ведёт к высвобождению площадей. Ставки аренды полугодовой давности уже неактуальны. Рынок беспощадно убирает неэффективных игроков, освобождая место для более сильных и крупных. Большой вопрос: как долго продлится эта перестройка.
Давайте просто верить в лучшее, вместе: https://t.me/irkutsk_estate