Рынок любит компактные форматы. Когда покупатель сомневается, он чаще выбирает простое решение с понятным бюджетом и быстрым въездом. Студия как раз из этой логики, особенно в локациях с метро, вузами, больницами, офисными кластерами.
Но инвестору важна не мода на малый метраж, а арифметика. Разделение трёхкомнатной квартиры на две студии даёт эффект сразу в двух точках: вы поднимаете цену квадратного метра за счёт формата и получаете два независимых лота для продажи. При грамотном согласовании перепланировки ликвидность каждой студии становится выше, потому что у покупателя меньше юридических вопросов на сделке.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
СТАРТОВЫЕ УСЛОВИЯ ПРОЕКТА И Ключевая проверка до покупки
Сначала коротко про реальность. Не каждая трёшка подходит для «двойного флипа». Самая частая ошибка новичков — купить квартиру, а потом выяснить, что мокрые зоны «не встают», вентиляция не тянет, а согласование превращается в сериал без финала.
Прежде чем считать маржу, я всегда прохожу базовую проверку. Она занимает один вечер, но экономит месяцы и сотни тысяч.
✔️ Тип дома и перекрытия, наличие газовой плиты
✔️ Расположение стояков и вентканалов, возможность развести санузлы
✔️ Несущие стены и возможность сделать два входа в «комнаты-студии» без опасных проёмов
✔️ Возможность выделить кухонные зоны без переноса в запрещённые места
✔️ Целевая аудитория в локации: аренда и перепродажа, кто ваш покупатель
Спрос на компактные лоты подтверждается и рыночной статистикой: покупатели всё чаще выбирают более небольшие квартиры, а средняя площадь сделок снижается. Это усиливает идею «упаковки» жилья в понятный формат.
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом V_ROSTe — Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной
ПОШАГОВЫЙ РАСЧЁТ Маржинальности на цифрах
Теперь к главному. Я покажу расчёт на условных, но рыночных параметрах. Подставьте свои цены, и вы получите модель, которую удобно прогонять перед авансом.
Логика расчёта простая: сравниваем прибыль от продажи одной обновлённой трёшки и прибыль от продажи двух студий. Вторая стратегия почти всегда дороже по ремонту и согласованию, но часто выигрывает по выручке.
Шаг 1️⃣ Покупка и входные расходы
Перед расчётом важно собрать все «входные» траты, а не только цену в договоре. Я добавляю сюда всё, что неизбежно.
● Покупка трёшки: 12 000 000 ₽
● Сделка, проверка, нотариат, госпошлины, сервисы: 120 000 ₽
● Проценты/стоимость денег на срок проекта (если есть заём): условно 450 000 ₽
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
Шаг 2️⃣ Проектирование и согласование
С 1 апреля 2024 года перепланировка считается завершённой не «по факту ремонта», а после внесения сведений об изменениях в ЕГРН. Это критично для флипа, потому что покупатель на перепродаже почти всегда спрашивает, узаконено ли всё и отражено ли в реестре.
● Техническое обследование/проект: 80 000–160 000 ₽
● Техплан от кадастрового инженера по итогам работ: 35 000–70 000 ₽
● Пошлины, доверенности, сопутствующие расходы: 10 000–30 000 ₽
Шаг 3️⃣ Стройка и комплектация «под продажу»
Здесь главное — не «дорого», а «ровно и ликвидно». Две студии продаются эмоцией: свет, хранение, санузел без сюрпризов, нормальная кухня.
● Ремонт и инженерия на две студии суммарно: 1 900 000 ₽
● Мебель и техника (минимальный пакет, но без ощущения экономии): 900 000 ₽
● Клининг, хоумстейджинг (home staging, подготовка для продажи): 70 000 ₽
Шаг 4️⃣ Выход, продажа и налоги
На выходе многие «теряют» маржу, потому что забывают про торг, комиссию, экспозицию и налоги.
● Комиссия агенту/маркетинг: 2–3% от цены продаж или фикс
● Торг покупателя: заложите 1–2%
● Налоговая модель зависит от срока владения и вашего статуса, но в флипе её надо считать заранее
Шаг 5️⃣ Выручка и прибыль
Предположим, после перепланировки у вас две студии по 21–24 м² каждая.
● Продажа студии №1: 8 400 000 ₽
● Продажа студии №2: 8 200 000 ₽
● Общая выручка: 16 600 000 ₽
Сводим в итог (пример):
● Все затраты проекта: 12 000 000 + 120 000 + 450 000 + 250 000 (проект+техплан+прочее) + 2 870 000 (ремонт+комплектация+стейджинг) = 15 690 000 ₽
● Валовая прибыль: 16 600 000 − 15 690 000 = 910 000 ₽
● Валовая маржа: 910 000 / 16 600 000 = 5,5%
Для кого-то 5–6% звучит скромно. Но в реальности этот процент «растёт» от трёх вещей: покупки ниже рынка, грамотной планировки без переплат за инженерию и точного позиционирования каждой студии. И наоборот, он сжимается, если вы уходите в дорогие решения, теряете сроки или не доводите юридическую часть до ЕГРН.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ Так, чтобы не убить ликвидность
Юридическая чистота здесь не формальность, а часть упаковки товара. Коммерсантъ подчёркивает, что перепланировка — это изменение границ и площади, включая образование новых помещений, и с 1 апреля 2024 года завершение процедуры привязано к внесению изменений в ЕГРН.
Чтобы не превращать проект в «узаконим потом», держите последовательность. Она удобна ещё и тем, что дисциплинирует подрядчика по срокам.
👉 Разрабатываете проект перепланировки и переустройства
👉 Получаете разрешение в уполномоченном органе (в регионах это обычно администрация/жилинспекция; в Москве своя процедура)
👉 Делаете работы строго по проекту
👉 Заказываете технический план по итогам выполненных работ
👉 Подаёте уведомление о завершении, после чего уполномоченный орган передаёт документы для внесения изменений в ЕГРН
В Москве Росреестр отдельно разъяснял механику: после завершения работ собственник направляет уведомление, прикладывает техплан, а дальше уполномоченный орган уже взаимодействует с Росреестром. Для флипа это удобно, потому что вы заранее понимаете «точку финала», когда объект становится юридически готов к продаже без оговорок.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ТЕХНИЧЕСКИЙ АУДИТ ОБЪЕКТА: Чек-лист для проверки коммуникаций и конструкций перед покупкой
🔥 СТРАТЕГИЯ «КУПИ-РАЗВИВАЙ-ПРОДАЙ» ДЛЯ ЗЕМЛИ: Пошаговая схема быстрой капитализации участка
🔥 РЕКРЕАЦИОННАЯ ЗЕМЛЯ 2026: как заработать на участках под базы отдыха, эко-отели и туризм
🔥 КАК НАЧАТЬ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ЗЕМЛЮ В 2026 ГОДУ: 5 ключевых шагов и ответы на главные вопросы
ПРАКТИКА ПЛАНИРОВКИ: Где обычно зарабатывается маржа
Маржа в «двойном флипе» появляется не из воздуха. Она рождается из того, что вы делаете две понятные студии, а не «две половинки трёшки». Покупатель должен видеть отдельный продукт.
Перед тем как резать квартиру, я всегда продумываю сценарий жизни будущего владельца. Это снижает торг и ускоряет выход.
✅ У каждой студии должна быть своя логичная входная зона и хранение
✅ Санузлы лучше делать максимально близко к стоякам, чтобы не раздувать смету и риски
✅ Кухонная зона должна выглядеть как нормальная кухня, а не «ниша под чайник»
✅ Свет и акустика: две студии должны ощущаться автономными, иначе вас догонит негатив на показах
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ФИНАЛ: Когда схема работает, а когда лучше не лезть
Разделение трёшки на две студии — сильная стратегия, если вы умеете покупать с дисконтом, держать смету и доводить согласование до ЕГРН. Тогда вы продаёте не «ремонт», а понятные два лота с чистыми документами, и рынок охотнее платит за спокойствие.
Если же в объекте сложная инженерия, газ, непредсказуемые несущие, туманный путь согласования или вы заходите по верхней границе рынка, лучше выбрать классический флип без деления. В этом бизнесе победа — это управляемость: срок, смета, юридическая точка выхода.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова