Пока мы с вами обсуждаем ипотеку и новостройки, в правительственных кругах зреет новая инициатива. На этот раз она касается тех, у кого в собственности три и более квартир.
«Не жили красиво — можно и не начинать», — подумала я, когда прочитала новость. Давайте разбираться по порядку.
РБК обратил внимание на предложения по увеличению доходов региональных бюджетов, подготовленные Союзом финансистов России (туда входят представители региональных Минфинов). Одно из предложений — ввести повышающий коэффициент к сумме налога на имущество для тех, у кого в собственности три и более квартир.
Планируется, что коэффициент будет применяться, если кадастровая стоимость всех квартир в собственности одного человека превышает, например, 100 млн рублей.
Объясняют это так: покупка физлицами нескольких квартир напрямую связана с извлечением доходов от сдачи в аренду, а налоги с этих доходов поступают в бюджеты не в полном объёме.
Глава комитета финансов Санкт-Петербурга Светлана Енилина заявила на Петербургском налоговом форуме 19 марта:
«Покупка физлицами нескольких квартир (трёх и более) напрямую связано с извлечением доходов, а налоги с них не поступают в региональные бюджеты в должном объёме».
Что меня смущает
Я как экономист и аналитик не могу не заметить здесь несколько нестыковок.
Первое. Налог на имущество — это плата за право владения. Он взимается независимо от того, сдаётся квартира или нет. Налог на доход от аренды — это совсем другая история. Если человек не сдаёт квартиру, а просто владеет, то и дохода нет. Зачем тогда повышать налог на имущество?
Или предлагается считать, что три квартиры — это автоматически «извлечение дохода»? А если это наследство? А если квартиры в разных городах, и семья планирует переезжать?
Второе. Кадастровая стоимость. Условно, в Тюмени на 100 млн рублей можно купить 20 однушек. А в Москве — одну «двушку» в приличном районе. Как тогда считать: от количества квартир или от их суммарной стоимости? Авторы инициативы говорят про «превышение уровня кадастровой стоимости», но чёткой цифры пока нет.
Третье. Если порог будет, скажем, 50 млн или 100 млн, то под удар попадут не столько обычные арендодатели с одной-двумя квартирами, сколько крупные инвесторы и рантье. Но и они найдут способы переписать недвижимость на родственников или оформить через юрлицо.
Как это может отразиться на рынке недвижимости
Пока инициатива только обсуждается, но если её примут, последствия могут быть такими:
1. Инвесторы начнут продавать «лишние» квартиры.
Особенно те, кто держит несколько студий или однушек для сдачи. Если налог вырастет, доходность упадет. Часть объектов могут выбросить на рынок — это увеличит предложение и, возможно, слегка охладит цены.
2. Переток капитала в другие активы.
Вместо третьей-четвертой квартиры инвесторы могут вложиться в коммерческую недвижимость, загородные дома (там пока таких инициатив нет) или в иные инструменты.
3. Удар по рынку аренды.
Если часть инвесторов продаст квартиры, количество предложений на рынке аренды может сократиться. При сохранении спроса это вызовет рост арендных ставок.
4. Рост «серых» схем.
Владельцы начнут дробить объекты между членами семьи, использовать номинальных собственников, переводить квартиры в юридические лица. Налоговая база не расширится, а уйдёт в тень.
5. Региональные бюджеты могут получить не так много.
Если порог будет высоким (например, от 100 млн), таких собственников в каждом регионе — единицы. Сумма дополнительных сборов будет незначительной, а затраты на администрирование — высокими.
Что это значит для Тюмени
В Тюмени, где много иногородних покупателей (северяне), часто приобретают квартиры «на вырост» — для детей, для будущего переезда, для сдачи. Под удар могут попасть те, кто накопил несколько объектов.
Если инициативу примут, мы можем увидеть:
· Умеренный рост продаж вторичных квартир от собственников, у которых 3+ объекта.
· Временную стабилизацию цен или даже небольшое снижение на отдельные сегменты (маленькие студии, «однушки»).
· Повышенный интерес к загородной недвижимости и домам — туда налог пока не добрался.
Но повторюсь: это пока только разговоры. Никакого законопроекта ещё нет. Союз финансистов лишь внёс предложения, а до их реализации — годы.
Мой комментарий как аналитика
Я считаю, что если цель — легализовать арендный доход, то надо менять подход к налогообложению аренды, а не к имущественному налогу. Сделать регистрацию аренды простой и необременительной, а налог — разумным. Тогда и «серых» арендодателей станет меньше.
Пока же мы видим классическую историю: пытаются поймать блоху, но рискуют раздавить слона. Мелкие инвесторы уйдут в тень или продадут квартиры, а крупные найдут способ обойти — и бюджет ничего не выиграет.
Вопрос к вам
А вы как считаете? Нужно ли вводить повышенный налог на третью и последующие квартиры? Или это бьёт по тем, кто копил на старость / детей? Делитесь мнением в комментариях.
Ваш риелтор-аналитик, Елена.