В мире недвижимости, где цифры и законы порой кажутся запутанным лабиринтом, наконец‑то появился свет в конце тоннеля. С 1 января 2025 года вступает в силу закон № 259‑ФЗ от 08.08.2024 — и он вносит ясность в один из самых каверзных вопросов: как считать срок владения недвижимостью, если она была разделена, объединена или в ней выделили доли?
Раньше владельцы таких объектов ломали голову: считать ли срок с момента изначальной покупки или с даты переоформления? Теперь ответ есть — и он прописан чётко, словно карта сокровищ для тех, кто готовится продать своё жильё.
Раздел, перепланировка, реконструкция: старый срок — новый объект
Представьте: вы купили квартиру, а спустя годы решили разделить её на две отдельные жилплощади — например, чтобы одну оставить себе, а вторую продать. Или провели масштабную перепланировку, изменив конфигурацию комнат. Раньше при продаже новой недвижимости срок владения начинали отсчитывать заново. Теперь всё иначе.
Согласно обновлённой ст. 217.1 НК РФ, срок владения новой недвижимостью (или долями в ней) будет считаться с даты приобретения исходного объекта. То есть если вы владели квартирой 4 года до её раздела, то после разделения каждая новая жилплощадь «унаследует» эти 4 года.
Это значит, что шансы избежать налога при продаже резко возрастают: если общий срок владения с учётом «старых» лет превышает 3 или 5 лет (в зависимости от условий приобретения), платить НДФЛ не придётся.
Объединение: точка отсчёта — последний элемент
А теперь другая ситуация: у вас есть две соседние квартиры, и вы решаете объединить их в одну просторную жилплощадь. Когда начнётся отсчёт срока владения для нового объекта?
Закон даёт чёткий ответ: срок считается с даты приобретения последнего из объединённых помещений либо с даты полной оплаты по договору долевого участия (ДДУ) или договору уступки прав требования (ДУПТ).
Например:
- Первую квартиру вы купили в 2018 году.
- Вторую — в 2022‑м.
- В 2024‑м объединили их в одну.
Срок владения новой квартирой начнётся с 2022 года. Если решите продать её после 2027‑го, минимальный срок будет соблюдён — и налог платить не нужно.
Материнский капитал: доля без «обнуления» срока
Особая ситуация — выделение доли детям при использовании материнского капитала. Раньше это могло сбить с толку: после оформления доли срок владения как будто начинался заново, что грозило налогами при продаже.
Теперь закон гласит: срок владения выделенной долей исчисляется с даты приобретения жилья основным владельцем (или его супругом), а не с момента выделения доли.
Пример:
- В 2020 году вы купили квартиру и оформили её на себя.
- В 2023‑м выделили доли детям за счёт маткапитала.
- В 2026‑м решили продать квартиру.
Срок владения для всех долей будет считаться с 2020 года — то есть составит уже 6 лет. Это превышает минимальный порог, и налог не взимается.
Расходы: учитываем пропорционально
Ещё одно важное изменение коснулось ст. 220 НК РФ. Теперь при продаже недвижимости, образованной в результате раздела, объединения или перепланировки, можно включить в налогооблагаемую базу расходы на приобретение исходного жилья.
При разделе эти расходы распределяются пропорционально площади новых объектов. Например, если исходная квартира стоила 6 млн руб., а после раздела вы получили две жилплощади площадью 40 м² и 60 м², то расходы на первую составят 2,4 млн руб. (6000000⋅10040), а на вторую — 3,6 млн руб. (6000000⋅10060).
Что важно запомнить?
- Раздел/реконструкция/перепланировка: срок владения — с даты покупки исходного объекта.
- Объединение: срок — с даты приобретения последнего помещения или полной оплаты по ДДУ/ДУПТ.
- Материнский капитал: срок для выделенной доли — с даты покупки жилья основным владельцем.
- Расходы: учитываются пропорционально площади при разделе.
- Обратная сила закона: изменения распространяются на доходы, полученные с 01.01.2024, хотя сам закон вступает в силу с 01.01.2025.
Теперь владельцы недвижимости могут планировать сделки с большей уверенностью. Закон не просто уточнил правила — он сделал их справедливыми, сохранив для людей право на налоговый вычет даже после серьёзных изменений в структуре собственности. И это, пожалуй, лучшая новость для тех, кто ценит своё время, деньги и нервы.
Если вам близки темы, буду рада видеть Вас среди подписчиков и клиентов, новостройки без комиссии, вторичная и загородная недвижимость купить-продать, бесплатные консультации, пишите, звоните.
т. 98324886976,
т.89199459830,
a240676a@yandex.ru